No país onde vale tudo para lucrar, surgiram empresas que prometem garantir o pagamento do aluguel em caso de inadimplência do inquilino. No entanto, muitas dessas garantidoras operam sem lastro financeiro e com estruturas societárias que inviabilizam a execução judicial em caso de inadimplemento, tais como as holdings.
Aproveitando-se da ausência de regulamentação, proliferaram essas Garantidoras, que funcionam enquanto são lucrativas, mas abandonam os locadores diante do primeiro sinal de prejuízo. Se ocorre a purga da mora numa ação de despejo o locador fica sem garantia no restante da locação. Há imobiliárias que priorizam comissões e premiações ao oferecer essas garantias onerosas, sem verificar sua solidez e credibilidade.
As principais vítimas dessa enganação são os proprietários de imóveis, que são induzidos pela imobiliária a aceitar locações com garantias frágeis, dispensando fiadores e seguro fiança sólidos.
O encerramento da QuintoCred pelo QuintoAndar, evidencia essa fragilidade: mais de 45.000 locações ficarão sem garantia. Caso se demonstre que as locações foram realizadas sem a devida cautela, é possível que as imobiliárias sejam responsabilizadas pelos prejuízos causados aos locadores.
Nesse sentido, é importante lembrar que o art.723 do Código Civil, a Lei 6.530/78 e o Código de Ética da Corretagem impõem aos corretores o dever de agir com diligência. Contudo, ao agirem como “vendedores da Garantidora”, movidos por gratificações, deixam de alertar seus clientes sobre as cláusulas contratuais que a exoneração da garantia em diversas situações.
Há caso de “garantia” que só permanece se o inquilino mantiver em dia seu cartão de crédito. Isto é, basta que o cartão seja cancelado ou que haja inadimplência para que a Garantidora rescinda o contrato, deixando o locador desamparado, tendo que pagar pela ação de retormada do imóvel se o inquilino não conseguir outra garantia.
Enganação ou Crime de Estelionato?
Ao verificarmos o contrato social de algumas Garantidoras, constata-se a incapacidade de garantir centenas de locações, ficando evidente que o capital social é apenas simbólico e que a empresa é inapta a cumprir o que promete.
Situação diversa ocorre com as seguradoras, que além de serem reguladas pela Susep, são obrigadas a manter reservas financeiras reais – 70% do valor em dinheiro e 30% em imóveis – antes de comercializarem seguro-fiança. Esse lastro, porém, inexiste nas garantidoras.
Empresas do setor, inclusive seguradoras tradicionais, recusaram a aquisição da carteira da QuintoCred. O motivo é a fragilidade dos cadastros dos inquilinos e o elevado risco de inadimplência. Se essas locações fossem robustas, teria sido facilmente absorvida.
O risco maior se dá no momento de devolução do imóvel, quando surgem inadimplementos e os danos no imóvel, sendo certo que a maioria desses inquilinos dificilmente serão aprovados por seguradoras e nem terão fiadores com renda e imóvel para assumir a garantia. A caução limitada a três meses não garante quase nada, restando aos locadores fiscalizarem a situação para evitar surpresas.
Belo Horizonte, 26 de junho de 2025.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi de MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
