A decisão do Quinto Andar de extinguir o serviço QuintoCred, uma espécie de garantia locatícia utilizada por cerca de 3.000 imobiliárias parceiras surpreendeu o mercado. A empresa informou que 45.000 contratos de locação ficarão, a partir de 02 de agosto de 2025, desprovidos de uma garantia, expondo seus proprietários a maior risco de inadimplência.
A extinção da QuintoCred evidencia o insucesso da plataforma em transferir a operação a seguradores tradicionais ou startups do setor, como Loft, CredPago, Creditas, CredAluga e ImovPago. Essas empresas – que não têm lastro patrimonial como as Cias Seguradoras – rejeitaram a aquisição do serviço por estarem cientes do elevado risco de inadimplência, pois a QuintoCred aprovou inquilinos com cadastro precário que não seriam aceitos por cias seguradoras sérias. A ausência de lastro patrimonial e de regulação das chamadas “Garantidoras” as torna altamente vulneráveis, o que contribuiu para a inviabilidade da continuidade do serviço.
Garantidoras são empresa de alto risco
As empresas Garantidoras que atuam no mercado, perceberam que o foco das 3000 imobiliárias parceiras e da QuintoCred era obter novos inquilinos para lucrarem com comissões e prêmios de produção. Assim, comercializaram fianças com taxas abaixo do mercado, priorizando a captação de inquilinos e o recebimento de comissões em detrimento da segurança dos locadores que não sabem o teor do contrato que lhes coloca em risco.
Esse modelo revelou-se insustentável, como noticiado no jornal Valor Econômico (04/06/2025): “trata-se de um faturamento expressivo, mas construído em base questionável, com aprovações de clientes questionáveis e taxas flexíveis demais.”, destacando que “outro risco da aquisição seria de reputação, ao se associar a um produto deixado de lado pelo seu administrador original “
Locador deve verificar cadastro do inquilino
Com o encerramento definitivo do QuintoCred previsto para 2 de agosto de 2025, é essencial que os locadores redobrem a atenção. Muitos podem ser levados a aceitar qualquer substituição da garantia antiga apenas para evitar conflitos com a imobiliária, mas essa postura tende a agravar os riscos. É fundamental exigir cópia do cadastro do inquilino e dos instrumentos contratuais celebrados, como forma de mitigar prejuízos, especialmente os decorrentes da entrega do imóvel em mau estado.
Caso se constate que a locação foi realizada sem a devida cautela — conduta que não se espera de um mandatário responsável —, a imobiliária poderá ser responsabilizada com base nos artigos 186 e 927 do Código Civil, em caso de inadimplemento por parte do inquilino não respaldado por garantia eficaz.
Garantidoras não têm lastro e podem desaparecer sem quitar dívidas
A maioria das imobiliárias que honram o compromisso de proteger seus locadores não aceita fianças compradas. Márcio Pereira, Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis BH/MG, esclarece que “nunca aceitou Garantidoras, pois não têm patrimônio, elas vendem ilusão e se utilizam de holdings para impedir que seus credores executem judicialmente as dívidas”. E complementa que, “basta o locador verificar o CNPJ e o Contrato Social para ver que as Garantidoras têm capital social irrisório, impossível de garantir milhares de locações, podendo essas empresas fecharem as portas de uma hora para outra, como estamos vendo com o QuintoCred”.
Ao contrário das seguradoras devidamente registradas na Susep, que exigem reservas técnicas compostas por 70% em caixa e 30% em bens imóveis, as garantidoras operam sem qualquer fiscalização ou regulação, trazendo insegurança diante a ausência de lastro financeiro e patrimonial.
Dificuldades em convencer inquilino a apresentar nova garantia.
O momento mais adequado para o locador exigir garantias é antes da assinatura do contrato e da transferência da posse do imóvel ao locatário. As exigências habituais do mercado envolvem dois fiadores, ambos com renda acima de quatro vezes o aluguel e encargos, devendo pelo menos um deles ter imóvel quitado para garantir o pagamento da dívida. Alternativamente, pode-se optar pelo seguro fiança, que assegura o pagamento de 30 vezes o valor do aluguel.
A caução é rejeitada pelo mercado, pois é limitada a três meses de aluguel, ou seja, não garante praticamente nada, pois um processo de despejo por falta de pagamento facilmente resulta num prejuízo acima de 20 meses de aluguel.
Dessa forma, ao perder a frágil garantia do QuintoCred, deverá o locador notificar o inquilino para que obtenha nova garantia idônea como fiadores ou Seguro Fiança. É importante destacar que, por serem mais rígidas, as seguradoras possuem critérios que reduzem substancialmente o risco para o proprietário e, por consequência, tem um custo maior do que àquele cobrado pelas Garantidoras, pois essas colocam cláusulas que permitem que se exonerem facilmente.
A falsa segurança das garantidoras: proteção até a propositura da ação
É recorrente o relato de locadores que se veem desamparados ao ingressar com ação de despejo. As garantidoras, via de regra, notificam sua exoneração da obrigação de fiança assim que são informadas do ajuizamento da ação, mantendo cobertura apenas até esse momento. Em muitos casos, se o inquilino purga a mora nos autos, a ação é extinta, mas a garantia não é restabelecida, deixando o locador exposto até o encerramento da locação, sem qualquer proteção.
Isto é, a locação irá prosseguir, mas sem qualquer garantia, passando o locador a assumir o maior risco de prejuízos quando o inquilino desocupa o imóvel e deixa de fazer os reparos.
Nessas circunstâncias, o locador fica em situação crítica: sem nova garantia, sem fiadores disponíveis e com o inquilino inadimplente. É um ciclo de insegurança jurídica e patrimonial, especialmente porque o inquilino terá a negativa das Cias Seguradoras por ter o registro negativo de ter sido réu numa ação de cobrança cumulada com despejo.
Garantidora só lucra e locador terá prejuízo ao ter que despejar
O locador, ao perder a garantia – conforme autorizado no contrato de parceria da imobiliária que permite essa exoneração – a partir da propositura da ação de despejo por falta de pagamento, fica surpreso ao saber que terá que arcar com as despesas de ação para retomar seu imóvel, se o inquilino não conseguir outra garantia.
Todavia, a imobiliária que lucra com essas parcerias ao ganhar comissões e prêmios facilitar a ocupação dos imóveis, se não alertou o locador sobre esses riscos, poderá ser responsabilizada juridicamente por omitir dados que poderia mudar a decisão do locador quanto a abrir mão de fiadores, do seguro fiança ou de outra garantia mais robusta.
QuintoAndar nega ao locador que garante o aluguel nos processos apesar da promessa publicitária.
Em ações judiciais movidas por locadores inadimplidos, o QuintoAndar tem sustentado que não atua como garantidor, mas tão somente como intermediador. Essa posição contradiz o conteúdo publicitário difundido pela empresa. Além disso, os contratos da plataforma impõem cláusulas de arbitragem, o que dificulta o acesso do locador ao Judiciário e impede a transparência dos procedimentos.
A empresa alega que não há, em seus contratos, qualquer cláusula expressa que assegure o pagamento do aluguel ao locador — o que, na prática, utiliza para desobrigar a plataforma de responder pelas inadimplências, ainda que tenha feito promessas nesse sentido em sua comunicação comercial.
Para confirmar esta informação, basta ver o Reclame Aqui e as contestações dos processos judiciais, que não são mais numerosos por haver a imposição do uso das câmaras arbitrais que não são disponibilizados a todos. Importante destacar que o locador que exige que o QuintoAndar insira no contrato de prestação de serviços que a imobiliária garante o pagamento do aluguel é simplesmente rejeitado.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi de MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
