O entra e sai de desconhecidos virou rotina em muitos prédios residenciais onde ocorre a locação por meio do Airbnb, gerando insegurança, aumento de custos de água e elevadores, além de porteiros sobrecarregados com o acúmulo de entregas para hóspedes e assumindo tarefas que não lhes competem, como liberar chaves e organizar check-ins.
Esse cenário vem gerando problemas em prédios que não foram projetados para esse tipo de uso, pois não possuem a estrutura de apart-hotéis ou hotéis que têm funcionários treinados.
Essa realidade divide os condôminos: alguns priorizam a lucratividade maior com locação por diária, outros defendem o sossego e a segurança. Enquanto isso, síndicos enfrentam conflitos, assembleias acaloradas e ações judiciais de alto custo.
Diante disso, atualizar a convenção de condomínio é a medida mais eficiente e econômica para lidar com essa nova realidade.
Por que aperfeiçoar convenção de condomínio?
A Lei nº 8.245/1991, nos artigos 48 a 50, disciplina a locação por temporada. Com base nesses artigos, muitos proprietários sustentam ter liberdade para alugar seus apartamentos como quiserem. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial nº 1.819.075, entendeu que este tipo de locação, via aplicativos, não se enquadra nessa categoria legal.
Ao disciplinar a autorização ou a proibição da locação por aplicativos, o condomínio reduz o risco de litígios e assegura maior previsibilidade para a administração, pois passa a ter uma norma clara para coibir abusos e para aplicar penalidades diante do descumprimento das regras.
A convenção é a lei interna do edifício que precisa evoluir para que reflita a realidade atual. Aperfeiçoar a convenção antes da proliferação de locações por aplicativos é uma medida estratégica, pois evita conflitos quando tal prática ainda não existe.
Quanto mais unidades forem utilizadas para hospedagem, mais difícil será alcançar o quórum necessário para proibir ou restringir a prática. Nesse momento também poderão ser incluídas medidas para inibir a inadimplência, as condutas antissociais e outras questões relevantes em prol da harmonia.
O papel do advogado especializado
Revisar a convenção não é tarefa meramente burocrática, mas uma intervenção estratégica com impacto direto na convivência entre os moradores. Por trás de um texto jurídico bem elaborado está o trabalho de um advogado especializado, capaz de traduzir conflitos cotidianos em soluções preventivas, juridicamente seguras e compatíveis com a realidade do edifício.
Esse profissional compreende a dinâmica social do condomínio, avalia riscos, identifica lacunas, antecipa disputas e propõe redações eficazes. Ele vai além da escrita: escuta os condôminos, conduz assembleias, esclarece pontos sensíveis e contribui para o consenso em ambientes marcados por divergências.
Mais do que redator, o advogado especializado é o arquiteto da harmonia condominial e uma convenção atualizada pode ser o ponto que separa o impasse crônico, da convivência pacífica e inteligente.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi de MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
