Valor deve ser razoável e ter correlação com os custos do serviço, afirma STF
A criação de uma nova taxa incidente sobre escrituras de imóveis com valor acima de R$3.200.000,00 e seu respectivo registro no cartório – a qual pode ser multiplicada por 300 vezes, elevando o custo da transferência da propriedade à impressionantes R$943.000,00 – gerou perplexidade no setor imobiliário mineiro.
Até março de 2025, o valor máximo para a lavratura da escritura e do seu registro totalizava R$16.300,00. Com a alteração, institui-se a taxa adicional de R$3.142,79 por cada faixa de R$500 mil que ultrapassasse o valor de R$3,2 milhões, o penalizava até mesmo imóveis populares construídos em terrenos de alto valor.
A medida prevista na Lei 25.125/24, foi denunciada em 31/03/25 neste jornal, sob o título “Nova taxa nos cartórios de MG pode encarecer transferência de imóveis em até 500%”, na qual ficou demonstrada a falta de argumentos e o lobby dos cartórios e das autoridades beneficiadas com tal aumento.
A repercussão da notícia surtiu efeito, pois no dia 21/07/25, o Governador sancionou a Lei nº 25.367/25 que ameniza as cobranças e continua elevadas sem correlação com os custos do serviço.
A nova lei determina a cobrança da taxa de R$3.142,79 apenas para a 1ª faixa excedente. A partir da segunda faixa, teve a redução de 33,3%, pois incidirá o valor reduzido de R$2.095,20, limitado a até 100 vezes, o que, somado aos emolumentos de R$16.300,00 e à Taxa de Fiscalização de R$4.464,84, resultará no custo máximo de R$231.332,43 – que, embora elevado é significativamente inferior ao limite atual de R$943 mil.
Entidades passam a ser beneficiadas com 40% da taxa
A nova lei ampliou o recebimento de 25% para 40% do valor arrecadado para a Advocacia-Geral do Estado, ao Ministério Público e à Defensoria Pública que não têm ligação com o serviço prestado conforme se vê na Nota XXV da Tabela 1. Ademais, cria também novas hipóteses para se cobrar essa taxa, como se verifica nas Notas X da Tabela 3, XVII da Tabela 4 e VIII e IX da Tabela 5, aumentando o faturamento dos cartórios, entidades e associações.
Cobranças excessivas sem relação com o custo
O STF, nas suas decisões sobre a matéria, definiu que a cobrança das taxas cartorárias deve ter sua base de cálculo atreladas ao custo do serviço prestado ao contribuinte, permitindo que se vincule o valor aos custos necessários para manutenção do serviço cartorário e não apenas para remuneração exagerada do serventuário.
Ao julgar a ADI 2846/TO em 13/09/22, o STF, definiu: “É válida a cobrança das custas judiciais e emolumentos tendo por parâmetro o valor da causa ou do bem ou negócio objeto dos atos judiciais ou extrajudiciais, desde que definidos limites mínimos e máximo e mantida uma razoável e proporcional correlação com o custo da atividade”.
A cobrança da taxa multiplicada por 100 vezes pode ser questionada, pois inexiste contraprestação que a justifique. É imperioso a implementação de um sistema de aferição dos custos reais para fundamentar a cobrança de taxa para se transferir os imóveis de maneira que a razoabilidade determinada pelo STF ser respeitada.
Exemplo do aumento exagerado, sem qualquer fundamentação em relação aos custos, representado pela taxa de R$3.143,00 que não existia até 31/03/25
Imóvel vendido por R$R$8.700.000,00, até 30/03/25 o comprador pagava para lavrar a escritura no Cartório de Notas e para registra-la no Ofício de Registro de Imóveis o valor total de R$16.300.00. Esse valor é o máximo da tabela, inclusive para aquisições em valores maiores.
Com a Lei 25.125/24 que entrou em vigor no dia 31/03/25, que criou a taxa de R$3.142,79, essa transferência passou a custar R$87.364,00, devido a multiplicação de R$3.142,79 por 21 vezes, mas a taxa judiciária.
Com a nova Lei nº 25.367 de 21/07/25, que entra em vigor em 1º/08/25, o valor dessa propriedade pagará R$44.859,00, devido ao seguinte cálculo: R$3.142,79 uma vez, somado a mais 20 vezes a taxa de R$2.095,20 = 24.094,79, mais tx judiciária 4.464,84
Portanto, o aumento real em relação ao valor cobrado em 30 de março de 2025 foi de R$28.559,63, portanto, bem mais 16.300,00. Nesse exemplo fica comprovado que o aumento foi de 175,4%, a passar a ser cobrado o valor de R$44.459,00.
É evidente que os custos dos cartórios não subiram tanto em 2024 para justificar a criação dessa taxa que causa prejuízo às pessoas e empresas que adquirem imóveis em Minas Gerais. Esse novo custo será repassado, inclusive para as casas populares, pois as construtoras pagam valores elevadíssimos nos terrenos que são de grande dimensão, fazendo essa despesa burocrática parte do valor final das unidades vendidas.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
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