Quando um edifício é concluído, às vezes sobram espaços que não estavam previstos no projeto original, pois a construção é artesanal. À primeira vista, isso pode parecer um bônus: uma vaga de garagem a mais, um depósito ou cantinho aproveitável. Quando o terreno é de esquina e com desnível surgem espaços que se comparam a um salão de festas ou loja. Mas por trás dessa suposta vantagem há uma questão jurídica delicada que pode comprometer tanto o patrimônio quanto a paz dos condôminos. Em alguns casos, a construtora, mesmo tendo vendido os apartamentos, ao ver áreas comuns sobrando, passa a usá-la como sua ou as vende como vagas extras, sendo tal atitude ilegal.
O que realmente acontece após a obra
Ao longo da construção do edifício, a realização de ajustes técnicos, como a mudança de posição de pilares ou a reorganização de áreas, podem gerar esses espaços excedentes. No entanto, a legislação brasileira não deixa dúvidas: se inexiste matrícula própria, tais áreas são consideradas bens comuns. Ou seja, pertencem a todos os condôminos, e, portanto, não podem ser objeto de venda individualizada pela construtora. Há inclusive, caso de construtora ou determinado morador que faz o fechamento da área e a utiliza como seu escritório ou depósito.
Apropriar dessa área ou vende-la é ilegal, nulo ou anulável. Na prática, significa que quem adquiriu tal bem pode, no futuro, perder o valor investido e ainda enfrentar disputas e desentendimentos dentro do condomínio.
O risco para o morador e para o condomínio
Imagine descobrir que a vaga de garagem que você comprou há anos não é sua, mas sim, um espaço de uso coletivo. O investimento se esvai, o conflito com vizinhos se instala e a administração condominial fica em xeque. Esse tipo de situação destrói relações e gera longas e onerosas batalhas judiciais, que muitas vezes seriam evitáveis com a correta condução da situação desde o início.
A verdade é simples: se a construtora não pode vender o que não lhe pertence, qualquer promessa nesse sentido é uma armadilha jurídica.
Como proteger seu patrimônio contra riscos ocultos
Os negócios imobiliários são complexos e tudo tem registro no cartório, sendo ingenuidade confiar apenas na “palavra” da construtora ou nos papéis apresentados de forma apressada, muitas vezes incompreensíveis. Um advogado especializado em direito imobiliário identifica irregularidades antes que elas se transformem em prejuízo e até mesmo em demandas judiciais.
Ao analisar contratos, a convenção, registros e alertar sobre práticas ilegais, a assessoria jurídica colabora para a segurança patrimonial e evita que o sonho do imóvel próprio vire uma grande dor de cabeça.
Qualquer comprador pode questionar uso indevido
Ao comprar um bem é essencial questionar, investigar e, sobretudo, contar com quem conhece os riscos ocultos do mercado. Ao perceber utilização abusiva, qualquer pessoa pode requerer o respeito à lei. A proteção do seu patrimônio começa com a decisão mais simples e estratégica: buscar orientação jurídica antes de assinar qualquer contrato.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
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