Muitos vendedores têm sido surpreendidos, pois após assinarem o contrato de financiamento no banco ou na administradora de consórcio e entregarem a posse do imóvel ao comprador, ficam meses aguardando o recebimento do valor da venda, que, em condições normais, deveria ser liberado em até 30 dias. O problema surge quando o comprador não paga o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), situação que bloqueia a liberação do crédito, gerando ao vendedor aflição e prejuízos, já que fica sem condições de quitar compromissos que dependem desse pagamento.
O problema decorre do fato de muitos contratantes não dominarem as nuances da compra e venda, do financiamento e das exigências cartorárias. Em grande parte, são mal orientados por corretores que buscam apenas acelerar o negócio para garantir sua comissão que é paga ao assinar o Contrato de Promessa de Compra e Venda, sem considerar as implicações jurídicas da alienação fiduciária.
ITBI atrasado, venda travada
O pagamento do ITBI é indispensável para a transferência da propriedade do vendedor para o credor, que no caso é o banco ou consórcio que se torna credor fiduciário. O comprador passa a ter a posse do bem como fiduciante, mas só será realmente proprietário após quitar o financiamento.
No passado, a Caixa Econômica Federal, responsável por cerca de 75% do financiamento imobiliário no Brasil, exigia a comprovação do pagamento do ITBI antes da assinatura do contrato de financiamento. Inexplicavelmente, a exigência foi abandonada e os demais bancos seguiram a prática, aumentando a insegurança das operações.
Hoje, a cena se repete com frequência: contratos assinados, chaves entregues e compradores adiando o pagamento do ITBI. Alguns alegam falta de recursos, outros questionam valores de avaliação do Fisco Municipal ou simplesmente negligenciam a obrigação.
Sem a quitação do ITBI, o contrato, que tem força de escritura pública, não pode ser registrado. Sem registro, o valor do financiamento não é liberado ao vendedor. Em resumo, o vendedor fica sem o imóvel e sem o dinheiro da venda, enquanto o comprador utiliza o bem livremente, sem pressa de regularizar a situação.
Prevenção: a chave para negócios seguros
O comprador deve pagar o ITBI antes de assinar o contrato de financiamento, evitando transtorno para o vendedor receber o crédito. Já o vendedor deve exigir que o contrato contenha mecanismos de proteção contra atrasos. Essa postura evita disputas judiciais e garante mais rapidez às transações.
Quem causa prejuízo responde civilmente, podendo o comprador ser penalizado se a demora no pagamento ao vendedor decorrer de sua culpa.
A solução está na prevenção. Contratos bem elaborados, com assessoria especializada em Direito Imobiliário, devem conter prazos rígidos e multa em caso de descumprimento, que pode chegar a 20% do valor do bem. Negócios imobiliários não toleram amadorismo, sendo importante a orientação profissional de quem não tenha interesse na conclusão de negócio de forma apressada e sem a devida reflexão.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor de MG da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário
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