Locar imóveis é um excelente negócio, pois além do proprietário patrimônio valorizar normalmente, de forma segura, o aluguel consiste numa renda extra. Somada a valorização do patrimônio e o aluguel, nenhuma aplicação financeira se equipara, tendo ainda a vantagem do imóvel não oferecer os riscos decorrentes de uma instituição financeira que pode ser liquidada e das reviravoltas da Bolsa de Valores.
Entretanto, se o locador não refletir sobre o prazo do contrato de locação, especialmente numa locação não residencial, poderá ter sérios prejuízos, podendo inclusive perder a posse do imóvel para o inquilino por décadas. Há casos da locação se tornar quase que perpétua, a ponto de desvalorizar o valor venal em torno de 35%, pois a ninguém interessa comprar um imóvel que não possa promover o despejo do inquilino.
Um contrato de locação de imóvel comercial, industrial ou sociedade civil com fim lucrativo com prazo igual ou superior a cinco anos permite o que o inquilino exija em juízo a sua renovação de cinco e cinco anos, mesmo contra a vontade do locador. A locação para instalação de antena de celular está sujeita a essas regras, sendo comum os condomínios terem grandes prejuízos por assinarem contratos que só protegem a cia de telefonia.
A partir do momento que o locador assina um contrato de locação de cinco anos ou renova vários contratos com prazos menores, sucessivamente, de forma a somar cinco anos, dá direito ao inquilino de requerer na Justiça a renovação sucessiva de 5 em 5 anos do contrato. Bastará o inquilino demonstrar que esteja explorando sua atividade no mesmo ramo há pelo menos 3 anos ininterruptos, devendo propor o processo no interregno de um ano, no máximo, até 6 meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. Se esquecer de propor a ação no semestre correto, perderá o direito a renovação. O resultado, às vezes, é o locador simplesmente despejá-lo logo após o final do prazo do contrato, sendo que a lei autoriza que o Juiz conceda liminar para que desocupe o imóvel no prazo de 15 dias.
Diante do contrato de 5 anos o locatário fica muito seguro, sendo impossível o locador cobrar “luvas” pelo ponto comercial para renovar o contrato. É comum nos imóveis onde há grande fluxo de pessoas que geram um enorme potencial de vendas, especialmente nos shoppings centers, do proprietário exigir uma quantia elevada do pretendente à locação, para que este venha a locar a loja.
Como o locador perde o direito de promover o despejo imotivado (conhecimento por “denúncia vazia”), o inquilino fica mais tranquilo para resistir à renegociação do aluguel caso este venha a ficar defasado. Dessa forma, o locador perde o poder de pressão para forçar um aumento do aluguel, restando como alternativa a ação revisional a cada três anos para obter o valor correto de mercado, caso esteja defasado.
Faça o download do arquivo em PDF clicando aqui
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
E-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br (31) 3225-5599
