Em diversos condomínios, especialmente os compostos por múltiplos blocos, ainda se verifica uma prática arriscada: a existência de “administrações” independentes atuando sem CNPJ próprio. Em muitos casos, parte dos blocos obteve a inscrição no CNPJ em épocas de menor rigor fiscal, enquanto outros permanecem à margem da legalidade, operando informalmente, como se fossem entidades autônomas, mas sem qualquer respaldo jurídico.
Essa situação gera perplexidade, pois contraria a legislação condominial e tributária. Um condomínio, ainda que formado por vários blocos, constitui uma única pessoa de natureza civil, nos termos do art.1.332 do Código Civil e da Lei nº 4.591/64. Somente com a regular constituição e registro da convenção é possível requerer o CNPJ junto à Receita Federal, que reconhece o condomínio como ente despersonalizado, mas apto a possuir inscrição para fins fiscais e bancários.
Riscos pessoal para o síndico e ilegalidade da movimentação financeira
A ausência de CNPJ leva à arrecadação irregular das taxas condominiais, frequentemente depositadas em contas pessoais do síndico ou de terceiros. Trata-se de irregularidade grave, pois os valores arrecadados pertencem a coletividade, não ao síndico. Assim, movimentar valores de natureza alheia em conta pessoal pode configurar infrações fiscais e, até mesmo, dar margem à interpretação de apropriação indevida.
Em eventual fiscalização da Receita Federal, o síndico é pessoalmente responsabilizado, ficando sujeito a multas, bloqueio de contas e inscrição em dívida ativa. Nenhuma pessoa de bom senso deve aceitar assumir uma sindicância sem que o condomínio esteja formalmente regularizado, pois se expõe a sérios riscos patrimoniais, ainda que atue de boa-fé.
Muitos condôminos evitam candidatar-se ao cargo, temendo as consequências de uma gestão que, embora necessária, se tornou perigosa pela negligência coletiva.
A falsa economia e o custo da omissão
A origem dessa irregularidade é a “economia inconsequente”. Muitos condomínios resistem em investir na atualização de sua convenção que é essencial para adequar a estrutura jurídica e a regularização fiscal. Trata-se de uma despesa coletiva e significativa, mas que previne prejuízos muito maiores.
É ilusório acreditar que a ausência de CNPJ de um bloco não afeta os demais ou que cada bloco poderia funcionar autonomamente, com receitas e gestão próprias. Embora a individualização seja possível, o processo demanda conhecimento técnico e jurídico minucioso, devendo todos os condôminos arcar com esses custos.
Regularizar é fundamental
Regularizar é, portanto, um dever coletivo e inadiável. A atualização da convenção, o registro adequado e a obtenção do CNPJ único são medidas imprescindíveis para conferir segurança jurídica, prevenir passivos tributários e preservar a confiança entre condôminos e gestores.
O custo da assessoria jurídica e da rerratificação da convenção é razoável diante das consequências da informalidade, sobretudo em tempos de crescente rigor da Receita Federal.
Confira a matéria completa no Jornal Hoje em Dia
Faça o download do arquivo em PDF clicando aqui
Kênio de Souza Pereira
Consultor da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
contato@keniopereiraadvogados.com.br | Tel. (31) 97139-1474
