Ao decidir alugar um imóvel, é importante que o proprietário reflita sobre o prazo da locação, pois esta pode se tornar praticamente perpétua quando celebra contrato com prazo igual ou superior a cinco anos e destinado a atividade comercial, industrial ou sociedade civil com fim lucrativo. Até mesmo locação para instalação de antena de celular seguem tais regras, sendo comum que condomínios sofram prejuízos com os contratos das operadoras que possuem armadilhas nas entrelinhas.
Cabe ao locador contratar assessoria jurídica especializada para defender seus interesses. Corretor ou imobiliária não detêm o mesmo conhecimento de um advogado com experiência em ações revisionais e renovatórias, vivência essa essencial para elaborar contratos comerciais de longo prazo, os quais são frequentemente discutidos judicialmente de cinco em cinco anos.
Por outro lado, a Lei do Inquilinato concede proteções ao inquilino que investe no imóvel mediante contrato de cinco anos. Porém, muitos perdem tais benefícios por desconhecer as nuances desse contrato complexo. Enquanto grandes redes, bancos e shoppings têm boa assessoria jurídica, pequenos e médios empresários ficam à mercê de orientação amadora, sendo surpreendidos ao final do contrato.
A locação de longo prazo pode ser vantajosa para o inquilino, mas, em muitos casos é boa para o locador e prejudicial ao inquilino, que pode ser despejado ou enfrentar reajustes expressivos no aluguel após ter realizado obras e investimentos planejando a permanência prolongada.
Antes de assinar, aprofunde-se na lei
A partir do momento em que o locador assina o contrato de cinco anos ou renova contratos menores que somem esse prazo, surge ao inquilino o direito de requerer judicialmente a renovação sucessiva por 5 anos.
O Poder Judiciário renovará o contrato, mesmo contra a vontade do locador, nos termos do art. 51, da Lei nº 8.245/91, desde que o inquilino comprove: (i) que o contrato foi celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) que exerce a mesma atividade comercial no imóvel há pelo menos 3 anos; e (iii) que a ação seja proposta no máximo em um ano e no mínimo seis meses antes do término do contrato.
É comum o inquilino perder o direito à renovação por montar o processo às pressas ou deixar de agir no prazo legal, erro que pode resultar no despejo imediato após o vencimento, com ordem judicial de desocupação em 15 dias.
Locador perde poder de negociação, mas há revisão trienal
O contrato de 5 anos assegura estabilidade ao inquilino e impede o locador de cobrar “luvas” para renovação. Em locais de grande fluxo, especialmente shoppings, costuma haver exigência de valores altos para locar a loja, chegando a cifras superiores a R$ 1 milhão.
Como o locador perde o direito ao despejo imotivado, o inquilino resiste mais às tentativas de renegociação quando o aluguel se torna defasado, reduzindo o poder de pressão do locador. Entretanto, a lei prevê que a cada três anos, a partir do início do contrato ou do último reajuste, qualquer das partes possa buscar revisão judicial para adequar o aluguel ao valor de mercado.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI
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