É válida a cláusula que o inquilino se obriga a repintar o imóvel no momento de devolvê-lo para o locador. Todavia, há vídeos e artigos publicados que geram dúvidas ao tratar do tema de maneira superficial, por desconhecerem a prática de mercado e o fato de se tratar de direito disponível. Ignora-se, muitas vezes, que é o inquilino que exige o imóvel com pintura nova como condição para locação, sendo que, se aceitasse a moradia com pintura usada, poderia pintá-lo por sua conta, na cor e com o acabamento de sua preferência, ficando assim, dispensado de repintá-lo ao entregar as chaves.
Na maioria das locações comerciais, por exemplo, ao final do contrato o inquilino entrega a loja sem realizar nova pintura, por tê-lo recebido com pintura usada. No mesmo sentido, existem inquilinos residenciais que estão acostumados a realizar a decoração conforme seu perfil e preferem receber o apartamento ou casa com a pintura usada para terem maior liberdade de pintá-lo conforme seu gosto. Ao sair, devolvem o imóvel com a pintura usada, sem polêmica.
Nesse caso, não se discute o art. 23 em relação à pintura já que houve expresso acordo entre as partes e, uma vez que não há previsão de pintura quando do início da locação, igualmente não existe obrigação quando da devolução.
Caso o inquilino deseje impor sua visão de que não pintará o imóvel ao desocupa-lo, deve negociar isso previamente com o locador e inserir no contrato para evitar desgastes na vistoria de saída. O que é acordado deve ser honrado, para que seja preservado o respeito entre os contratantes.
É legal estipular obrigação de pintar ao desocupar
Ninguém é obrigado a assinar um contrato, mas se o faz, seu cumprimento é obrigatório. O inquilino tem a liberdade de contratar, negociar e escolher o imóvel que deseja. Assim, se o inquilino exige que o locador pinte o imóvel para que possa ocupá-lo de imediato, evitando perder tempo com os transtornos que qualquer reforma gera, obviamente, ao utilizá-lo e gerar danos à pintura deve respeitar a cláusula na qual se compromete a pintá-lo no momento da desocupação.
Fere a lógica o inquilino, após manchar as paredes e marca-las com quadros, móveis encostados, mãos, pregos, etc., pretender devolvê-lo sem pintar, pois, transferiria o ônus ao locador que entregou um imóvel com a pintura perfeita.
Orientações equivocadas gerar processos
A Lei é clara ao determinar no art. 23 o dever do inquilino “realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações”, tendo as partes a liberdade de estabelecer as regras para evitar dúvidas no momento da desocupação. Quem induz o inquilino a provocar um processo judicial ao ignorar a força vinculante do contrato (Pacta Sunt Servanda), presta um desserviço.
São inúmeros os casos de ex-inquilinos e seus fiadores serem condenados a pagar vários meses de aluguel e encargos que decorrem do andamento do processo, até que seja realizada a perícia que comprova os danos que poderiam ter sido consertados rapidamente na desocupação do imóvel.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
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