O índice FipeZap de locações residenciais apurou, no período de nov/24 a out/25, alta de 10,08% no Brasil, enquanto Belo Horizonte/MG apresentou valorização de 13,29%. Isto é, o preço dos aluguéis supera mais do que o dobro da inflação oficial, medida pelo IPCA/IBGE (4,68%) e do IGP-M/FGV (0,92%).
Esse resultado evidencia um retorno positivo para os locadores de imóveis, o que reforça a necessidade de constituição de pessoas jurídicas patrimoniais, as famosas holdings. Tal estrutura reduz a carga fiscal quando comparada à pessoa física, sendo que essa diferença ficará ainda maior a partir de 2027, com o início da vigência das alíquotas na recém aprovada reforma tributária.
Atualmente, os valores obtidos como pessoa física são classificados como renda, sujeita a recolhimento mensal pelo carnê-leão, com alíquota do IR que pode chegar a 27,5%. Entretanto, a partir de 2027, com a vigência da LC nº214/2025, o cenário tributário da locação residencial sofrerá alteração.
O novo regime prevê que o locador pessoa física que receber acima de R$240 mil de receita bruta no ano-calendário anterior oriunda de mais de três imóveis, passará a ter sua atividade considerada operação onerosa com bens. Nessa hipótese, incidirão sobre a locação,a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) que, juntos resultarão na alíquota de 8,4%, carga esta, que somada ao IR de até 27,5%, implica em abusivos 35,9%
AUMENTO DOS TRIBUTOS REDUZIRÁ A OFERTA DE IMÓVEIS
Essa tributação excessiva repercutirá diretamente no preço dos aluguéis. Os locadores repassarão o aumento da carga tributária, impactando milhões de inquilinos. Os preços deixarão de subir quando chegar ao limite da capacidade de pagamento dos inquilinos.
Cabe ao Governo compreender que os locadores com múltiplos imóveis exercem função econômica relevante, contribuem para ampliar a oferta e estabilizam preços que ficam mais acessíveis, reduzindo a inflação. Entretanto, a partir do momento que o Governo opta por cobrar mais 8,4% com o IBS e CBS, há desestimulo a novos investimentos imobiliários, redução da oferta o que acaba pressionando a alta dos preços, pois a demanda continuará crescendo.
PESSOA JURÍDICA PATRIMONIAL
Esse cenário explica a crescente criação de holdings patrimoniais que possibilitam a redução drástica da carga tributária, além facilitar e beneficiar a sucessão patrimonial de maneira mais tranquila, com a eliminação de várias despesas para os herdeiros.
Entretanto, é importante procurar um profissional especializado para estruturar um planejamento adequado evitando equívocos cometidos por pessoas que têm pouca prática nesse tipo de modelo de negócio que exige conhecimento técnico aprofundado.
Por fim, dois alertas: o governo vai aumentar a fiscalização sobre aluguéis não declarados, com penalidades também para os inquilinos e mecanismos mais rígidos de cruzamento de dados para monitorar proprietários; e não é recomendável criar empresas às pressas apenas para realizar doações de cotas, pois em muitos Estados, essa estratégia não gera economia tributária.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
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