Muitos compradores ficam inseguros ao efetivar o pagamento da compra do imóvel no momento de assinar a escritura pública de compra e venda, pois temem que o vendedor não assine a escritura após receber na conta bancária a transferência do valor. Por outro, muitos vendedores têm receio de assinar primeiramente a escritura e depois não ser concretizada a transferência bancária do seu crédito. Essa preocupação pode ser eliminada com a utilização da Conta Notarial, que é também conhecida como Conta Garantia ou Escrow, que permite ao tabelião de notas atuar como agente de segurança, recebendo o valor da compra previamente depositado na conta do Colégio Notarial do Brasil, e liberando o valor para a conta do vendedor, após este assinar a escritura.
Com a Lei 14.711/2023, conhecida com Marco Legal das Garantias, que inseriu o art. 7º-A1, na Lei nº8.925/94, que foi regulamentada pelo Provimento 197, de 13/06/2025, vários Ofícios de Notas passaram a oferecer a Conta Notarial, que pode ser empregada em inúmeros tipos de negócios e situações previstas em instrumentos públicos ou contratos particulares.
Pelo fato de ser vedado ao notário, também denominado tabelião, interpretar o contrato ou decidir quem tem razão no caso de alguma condição de ambiguidade, devem as partes elaborar o documento com extremo cuidado jurídico. É importante a contratação de advogado especializado para redigir as condições e evitar dúvidas sobre como ocorrerá a liberação do valor, bem como a situação que venha a determinar a devolução da quantia ao comprador no caso de descumprimento do que foi contratado, como prazo e demais detalhes.
Dessa forma, o tabelião liberará o pagamento mediante a apuração do cumprimento da obrigação estabelecida de forma clara e objetiva, gerando segurança para ambas as partes.
Elaboração das condições exige conhecimento jurídico
Em geral, a compra e venda do imóvel é realizada de forma tranquila quando o vendedor e o comprador estão frente a frente dentro do cartório, sendo que o tabelião somente libera a escritura após o vendedor tê-la assinado ao conferir que recebeu na sua conta o valor da transação. Mas isso só é possível estando ambos na sala na presença do tabelião.
Ocorre que em várias situações, especialmente, quando uma das partes está em outro local ou no exterior, o vendedor se sente inseguro ao assinar o documento eletronicamente sem antes receber o depósito, tendo o comprador o mesmo receio de depositar antes, e não ter a escritura assinada. Pode o comprador optar pela Conta Escrow e arcar com os seus custos, sendo que a taxa cobrada pelo cartório é de 0,08% sobre o valor da operação, podendo seu advogado elaborar as condições.
Segurança extra para o comprador de imóvel
Pela lei a propriedade somente se transfere pelo registro da escritura na matrícula do Ofício de Registro de Imóveis, sendo que em alguns casos, pode ser viável condicionar liberação do pagamento neste momento se for constatada a possiblidade de dificuldade do Oficial em efetivar esse registro.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor da Presidência da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
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