Você entrega seu imóvel vazio à imobiliária para alugar ou vender e, tempos depois, recebe a notícia de que ele foi arrombado. Portas violadas, fiação arrancada, torneiras, ralos e fechaduras furtadas. O prejuízo é imediato e a reação costuma ser reclamar da imobiliária. Porém, juridicamente, o furto praticado por terceiros não transforma a imobiliária em responsável pelo dano. A solução começa por compreender o limite da obrigação assumida no contrato de prestação de serviços, pois este não abrange serviço de vigilância.
O Brasil convive com altos índices de arrombamentos em casas e lojas, fato este que motivou as pessoas preferirem reside e trabalhar em condomínios residenciais e comerciais. E mesmo assim, vemos constantemente edifícios serem invadidos, até mesmo, arrastões em prédios de luxo. Esse cenário social, embora preocupante, não altera a natureza jurídica da atividade imobiliária.
O que faz, de fato, a imobiliária
A imobiliária intermedeia negócios, administra contratos, divulga o imóvel, realiza visitas e cuida da formalização da locação ou da venda. Sua obrigação é técnica e negocial. Nenhuma imobiliária exerce atividade de vigilância nem assume dever permanente de guarda física do bem, basta ver que nenhum contrato prevê esse serviço que tem alto custo.
Para que exista responsabilidade civil é necessária a demonstração de falha na prestação do serviço ou descumprimento de obrigação assumida. O simples fato de o imóvel estar sob administração não significa que a corretora se tornou garantidora contra crimes praticados por terceiros.
Risco social não se transfere por presunção
Arrombamento, furto, um veículo colidir com a casa ou a queda de uma árvore configura caso fortuito ou força maior, são fatos externos e alheios à atividade de intermediação. Muitos proprietários temem colocar placa de “aluga-se” ou “vende-se” no imóvel, por receio de expor que o imóvel está vazio e aumentar, o risco de criminalidade, que é inerente à realidade urbana. Mas, transferir a gestão comercial do imóvel não equivale a transferir o dever estatal de segurança pública.
Para que a imobiliária responda pelos danos o contrato deve prever essa responsabilidade. O direito ao ressarcimento pelo prejuízo, quando não previsto contratualmente, exige comprovação de nexo entre conduta (que a imobiliária tenha efetivamente contribuído) e o dano, não bastando apenas a existência do prejuízo.
Proteção inteligente é caminho viável
Diante da realidade brasileira, a prevenção é estratégica. Comércio, casa ou apartamento, todos estão sujeitos a invasões, inclusive em prédios com porteiros, os quais não têm que enfrentar um assaltante armado.
A proteção do patrimônio exige medidas práticas, que devem ser tomadas pelo proprietário: contratação de seguro, vigias, instalação de sistemas de segurança, apoio e vigilância de vizinhos e visitas periódicas. É evidente que o corretor de imóveis não tem como evitar esses riscos, pois cabe ao Estado o dever de oferecer segurança pessoal e patrimonial.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
