Se um morador deixa de pagar a quota condominial, os transtornos decorrentes desse inadimplemento não desaparecem, mas são divididos entre os demais condôminos para que os serviços continuem a ser prestados. O problema é simples e doloroso: a inadimplência de um gera o prejuízo coletivo e o aumento da quota parte dos que cumprem a obrigação em dia.
Diante dessa realidade, surge um conflito comum: o síndico pode revelar quem são os devedores? A resposta é afirmativa. A Lei assegura a qualquer condômino o direito de exigir informações sobre quem deve e quanto deve. Não se trata de exposição vexatória, mas de transparência responsável, conforme art. 21 Parágrafo único da Lei 4.591/64 – “Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino”.
Ora, seria impossível a um condômino exercer o direito de fiscalizar ou cobrar sem acesso aos dados da dívida e do devedor.
Informação é proteção do patrimônio comum
O dever de contribuir para as despesas condominiais é imposto pelo Código Civil (art.1.336,I) e pelo art.12 da Lei 4.591/64, independentemente da convenção registrada.
Trata-se de obrigação legal que pode ter sua divisão ajustada conforme as particularidades do condomínio.
Se alguém descumpre esse dever, o impacto recai sobre todos. Por isso, o art. 1.348, inciso VIII, do Código Civil determina que compete ao síndico prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas. A prestação de contas não é mera formalidade, é instrumento de controle que pressupõe conhecimento pleno da realidade financeira do condomínio, o que inclui identificar a inadimplência que onera a coletividade.
Transparência não é exposição
Transparência não significa constrangimento público. A legislação protege a dignidade e a intimidade das pessoas, de maneira que não se admite afixar lista de inadimplentes em elevadores e áreas comuns, divulgar nomes em redes sociais ou criar situações humilhantes e vexatórias aos devedores. Tais práticas configuram danos morais.
Contudo, entre os próprios condôminos, que suportam solidariamente os efeitos da inadimplência, há legítimo interesse em saber quem está em débito e qual o período e valor devido. Trata-se de informação necessária à fiscalização da gestão e à deliberação consciente em assembleia, não podendo a situação financeira do condomínio ser uma “caixa-preta”.
Gestão técnica evita prejuízo coletivo
Permitir que a inadimplência permaneça oculta sob a alegação de sigilo inexistente é punir duas vezes o condômino adimplente: uma no bolso e outra na privação de seu direito de fiscalização.
Além disso, a omissão da administração diante da inadimplência pode agravar o rombo financeiro do condomínio e comprometer serviços essenciais, configurando uma anomalia tratar o devedor como alguém que possui o direito de permanecer invisível e o vizinho que paga em dia em um financiador dos gastos alheios.
Assim, é fundamental que o condomínio possua uma assessoria especializada em direito condominial para orientar sobre o dever de prestar informações, promover a cobrança dentro dos limites legais e atuar de forma estratégia, fazendo com que o condomínio e o patrimônio de todos seja valorizado.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
contato@keniopereiraadvogados.com.br – Tel. (31) 97139-1474
