Diversos edifícios situados nas áreas centrais têm se convertido em verdadeiros pensionatos, muito mais problemáticos que as repúblicas. Essa transformação, muitas vezes silenciosa, onde “profissionais” faturam subdividindo até a sala dos apartamentos em quartos, já é uma realidade em inúmeros edifícios com apartamentos de maior porte. Em locais próximos a shoppings, escolas e hospitais, prédios antigos vêm sendo atingidos por essa prática.
A maior metragem das unidades permite adaptações internas que ampliam a ocupação. Assim, salas de apartamentos amplos são fracionadas com divisórias, criando novos “quartos” alugados individualmente. Apartamentos que antes abrigavam 3 a 4 pessoas passam a comportar até 14 moradores.
O número elevado e a intensa rotatividade de ocupantes alteram a dinâmica condominial, gerando insegurança, desgastes, aumento de despesas e conflitos frequentes. Convenções que estabelecem uso exclusivamente familiar passam a ser desrespeitadas, enquanto a rotina do edifício se torna imprevisível. O resultado é alta rentabilidade para poucos que promovem sublocação com moradia coletiva irregular e custo elevado para todos, prejudicando assim os apartamentos que são utilizados por famílias.
A omissão na administração agrava esse cenário
Quando o síndico deixa de adotar providências, moradores que buscam segurança e tranquilidade tendem a vender ou alugar suas unidades.
Ocorre que, ao tentar se desfazer do apartamento, os primeiros interessados costumam ser justamente aqueles que exploram a moradia coletiva, o que intensifica ainda mais o problema. Há casos de inquilino que subloca mais de 4 apartamentos no mesmo prédio, gerando renda que o possibilita comprar outros.
Economia irracional
Esse movimento impacta diretamente o bolso dos condôminos, pois o aumento de moradores eleva gastos com água, energia, elevadores e manutenção, aumentando o valor das quotas condominiais.
Ao mesmo tempo, a desvalorização patrimonial se intensifica. Há situações em que imóveis antes avaliados em R$ 750 mil, após a consolidação das moradias coletivas, foram vendidos com redução superior a 35%, gerando prejuízo acima de R$225 mil por unidade. Soma-se a isso os custos de transação, como corretagem de 6%, ITBI de 3% e despesas cartorárias, além de gastos com mudança e adaptação do novo imóvel. Esse cenário pode representar dispêndio de cerca de 16% do valor do imóvel, além da desvalorização do imóvel.
Reverter é possível antes do ponto de ruptura
Trata-se de fenômeno impulsionado por fatores sociais, como redução do tamanho das famílias, baixos salários, aumento do custo de vida e busca por moradia bem localizada a menor custo, livre dos custos de transporte, o que reforça sua tendência de crescimento.
Evitar a contratação de assessoria jurídica é uma economia às avessas. A ausência de medidas eficazes estimula a expansão das moradias coletivas e acelera a desvalorização do edifício em valores que tornam irrisório os custos com o processo judicial e com a atualização da convenção necessária para coibir as irregularidades e manter a harmonia.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
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