Um dos maiores desafios de residir em um condomínio é a convivência, pois o compartilhamento de áreas comuns pode incomodar, especialmente quando há vários equipamentos de lazer e os apartamentos apresentam deficiência quanto ao isolamento acústico entre as paredes e pisos. Há pessoas que não se esforçam para viver harmoniosamente com os vizinhos e outras que ignoram que seu direito termina onde começa o do seu semelhante.
Diante do fato de existirem pessoas com comportamento egoísta e individualista, deveriam a convenção e o regimento interno do condomínio serem elaborados com maior profissionalismo. Esses instrumentos são importantes para coibir atitudes que tiram a tranquilidade dos moradores. Apesar da maioria das convenções prever direitos e deveres, quem as redige falha ao deixar de inserir os procedimentos que autorizam o síndico a aplicar as penalidades contra quem pratica atos antissociais.
Engana-se quem pensa que somente a partir do Código Civil de 2002 o c condomínio edilício passou a ser autorizado a aplicar multas contra o condômino infrator, conforme previsto em seus artigos 1.336 e 1.337. Ocorre que, há 56 anos, a Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, prevê em seu art. 21 que o infrator poderia ser multado, tendo o Código Civil apenas ampliado as possibilidades em 2002. Estranhamente, passadas quase duas décadas percebe-se que poucos são os condomínios que aproveitaram a evolução do Código Civil para inserir na convenção as regras sobre penalidades, de maneira que o síndico possa aplica-las conforme parâmetros técnicos, dando a oportunidade do condômino multado se defender, pois, o contraditório é essencial para evitar o risco de ela ser declarada nula numa eventual ação de cobrança.
Na realidade, o Código Civil inovou ao determinar um quórum de 2/3 do total dos condôminos – que em edifícios maiores é impraticável de ser alcançado – para que a multa seja aplicada, além de estipular como base de cálculo o valor da quota de condomínio, até o limite de cinco vezes esse valor, no caso do art. 1.336 CC. Poderá a multa chegar a dez vezes o valor da quota mensal de condomínio, quando os atos antissociais gerarem incompatibilidade de convivência, sendo quase impossível obter a aprovação por 3/4 do condomínio para que a assembleia aplique a multa, conforme art. 1.337 CC. São raras as assembleias que obtém a presença de mais de 20% dos condôminos do edifício, além do fato do vizinho sentir determinado constrangimento em votar pela punição, na frente do vizinho presente à reunião. Isso torna um desafio conseguir aplicar uma multa nos termos dos artigos 1.336 e 1.337 do CC, por exigirem quóruns dificilmente alcançáveis.
CONVENÇÃO ELABORADA POR ESPECIALISTA MELHORA A CONVIVÊNCIA
Antes de advertir ou multar, deve-se consultar o que diz a convenção e o regimento interno sobre aplicação das penalidades. São justamente as falhas de regulamentação que costumam ser o maior obstáculo para a administração coibir os atos abusivos, pois, geralmente, as convenções decorrem de cópias de um “modelo”, que ignora que cada empreendimento imobiliário tem perfil bem diverso do outro.
Consequentemente, grande parte dos edifícios não contam com uma convenção que estabeleça os procedimentos para validar uma penalidade aplicada pelo síndico. Se o condomínio é constituído de muitas unidades, fica praticamente impossibilitado de impor multa ao condômino infrator, na medida em que o legislador exige a aprovação do elevado quórum de 2/3 ou de 3/4 do total dos condôminos em assembleia para punir pecuniariamente um ato antissocial.
Diante desse empecilho, cabe aos condôminos, ao modernizar a redação da convenção, conceder a autonomia para que o síndico possa aplicar multa diretamente ao responsável, bem como regulamentar os limites e graduações das multas, com base na quota mensal de condomínio, além dos demais procedimentos para evitar a nulidade da punição.
REGIMENTO INTERNO NÃO SUBSTITUI ATUALIZAÇÃO DA CONVENÇÃO
O regimento não pode inovar, contrariar ou extrapolar os dispositivos contidos na convenção, norma primária, sob pena de nulidade. O regimento tem função específica de regulamentar o que já está previsto na convenção e, caso essa seja omissa ou obsoleta quanto às multas e penalidades, não bastará criar um regimento para aplicar sanções no edifício. É imprescindível a atualização da convenção, ato esse que exige a aprovação do mínimo de 2/3 do quorum qualificado do condomínio, trabalho complexo e de custo elevado, já que exige grande conhecimento da Lei nº 4.591/64, do Código Civil e do Código de Processo Civil que determina o andamento de uma ação de cobrança e de execução que será proposta para receber a multa, caso o infrator se recuse.
Desta forma, cabe aos condôminos se organizar e contratar uma assessoria jurídica especializada para que promova a redação dos instrumentos que podem garantir a segurança dos moradores. Sem uma convenção adequada, não há como o síndico lidar com situações que se mostram desgastantes e até perigosas. Deve o síndico ser apoiado para que a harmonia seja mantida no condomínio e as unidades não se desvalorizem em decorrência de vizinhos que agem como se não existissem leis e regras.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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