INEXISTE LEI QUE PERMITA O SÍNDICO OMITIR QUEM NÃO PAGA QUOTA CONDOMINIAL
É dever de qualquer pessoa que compra um apartamento, loja ou sala que integra um edifício, pagar mensalmente a sua quota parte do rateio das despesas, conforme estipular a convenção, pois sem essa contribuição o condomínio é prejudicado e proprietários pontuais acabam sendo forçados a pagar a mais para cobrir a parte inadimplente. Conforme o Código Civil, mesmo no caso de um condomínio voluntário (art. 1.315) ou de um edifício que não possua convenção (art. 1.336, I), todos os coproprietários têm o dever legal de pagar, pois a lei veda o enriquecimento sem causa que seria caracterizado se um não pagasse e mesmo assim continuasse a usufruir dos serviços arcados pelos demais condôminos.
Diante disso, é direito de qualquer condômino saber qual o número da unidade e o nome do proprietário/inquilino que não pagou, qual o período e o valor inadimplindo, pois essa dívida acarreta prejuízos aos demais, que arcarão, ainda, com despesas com a contratação de advogado e custas processuais para promover a execução judicial do crédito condominial.
Não existe lei e nem mesmo norma convencional que garanta o sigilo sobre quem não paga a quota de condomínio. Logicamente, há pessoas honradas, trabalhadoras, que podem ficar doentes ou perder momentaneamente a capacidade de pagamento, mas isso não autoriza que o síndico ou a administradora omita aos condôminos adimplentes, os dados de quem deve ao condomínio.
SIMPLES ATO DE COBRAR NÃO É AMEAÇA OU EXPOSIÇÃO À RIDÍCULO
Os devedores, em especial, os caloteiros que gostam de levar vantagem são criativos e em alguns casos, muito atrevidos, pois procuram inibir a credor a exigir o seu crédito. Obviamente, a quem deve caberia ter a hombridade procurar o credor, encontrar uma saída para quitar a dívida, mas alguns após o condomínio solicitar que a dívida seja quitada, maliciosamente ameaçam alegando que estão sofrendo dano moral.
O ato de comunicar ao devedor que deve ou do síndico ou conselheiro informar ao condômino que insiste em votar ou argumentar na assembleia que este deveria se abster por estar inadimplente, não consiste ato ilícito. Na verdade, é um dever qualquer condômino, participante da reunião saber que está devendo, pois assim evitará a nulidade da votação que várias convenções estipula, caso o inadimplente vote numa deliberação. Vejamos o que o Código de Defesa do Consumidor, que é utilizado como referência em diversos casos estipula:
Art. 42 – Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não ser exposto à ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça”
Quanto às infrações penais o CDC estabelece:
Art. 71. Utilizar, na cobrança de dívidas, de ameaça, coação, constrangimento físico ou moral, afirmações falsas incorretas ou enganosas ou de qualquer outro procedimento que exponha o consumidor, injustificadamente, a ridículo ou interfira com seu trabalho, descanso ou lazer:
Pena Detenção de três meses a um ano e multa.
É evidente que ninguém tem orgulho de dever, devendo ser respeitado o art. 1.335 do Código Civil estabelece que somente quem está adimplente poderá participar e votar numa assembleia. Agora, se o devedor comparece à assembleia e passa a se manifestar, ferindo assim a lei, qualquer condômino poderá alerta-lo que sua participação é indevida, devendo explicar o motivo, no caso, o fato de estar inadimplente. Se o devedor acha que tal explicação o constrange, não deveria abusar e ir à assembleia. O alertar sobre sua participação indevida consiste num exercício regular de direito, pois em alguns casos, o condômino que manifestou poderia tê-lo feito sem saber da sua dívida ou mesmo aproveitar o momento para mostrar o recibo de quitação que o síndico ou o presidente da assembleia desconhecia.
Consiste numa falta de conhecimento jurídico alegar que o devedor seria exposto injustamente caso os demais condôminos soubessem sobre quem deve. O que é injusto são os pontuais, que cumprem com seus compromissos terem que pagar a dívida de outros sem saber quem está causando o aumento da quota de condomínio. Para que seja possível quitar as contas de luz, água, folha dos empregados e demais obrigações que não podem atrasar, o “rombo” é rateado pelos demais, pois nenhum edifício funciona sem água e energia elétrica.
O absurdo de pleitear desconto para quitar dívida
As quotas condominiais decorrem de despesas de manutenção e conservação das áreas comuns do edifício, isto é, os condôminos pagam pelos serviços e benefícios disponibilizados igualmente a todos. Quando um condômino deixa de contribuir com sua parte, fica inadimplente sobre despesa que já existe, pois o serviço já foi executado.
Portanto, é ilógico o condômino devedor solicitar ao condomínio um desconto para o pagamento do débito em atraso, sendo que ao pagar, apenas ressarce o condomínio por despesas que este já quitou. Uma coisa é comprar uma mercadoria e pedir um desconto, outra totalmente diferente é querer pagar menos pelos salários dos empregados, manutenção do elevador, água e luz que os demais vizinhos pontuais pagaram. Dar desconto ao devedor seria o mesmo que premiar quem não cumpre com sua obrigação, podendo inclusive desestimular aqueles que se esforçam para serem pontuais.
Evitar inadimplência exige postura profissional
Causa revolta nos condôminos que são pontuais perceberem que o síndico não age, sendo que sua inércia poderá acarretar prejuízo com a prescrição, que ocorre após cinco anos. Essa situação acaba desvalorizando os apartamentos em razão de quotas de condomínio elevadas, que poderiam ser menores, caso a inadimplência fosse combatida de forma técnica.
O enfrentamento da inadimplência exige a redação profissional da convenção, podendo um advogado especializado inserir normas, juros elevados e procedimentos que podem inibir o atraso nos pagamentos, podendo até determinar que caberá ao inadimplente pagar os custos com a contratação de advogado. Investir na modernização da convenção é fator de economia, pois diante da inclusão de novidades já consagradas pelos Tribunais Estaduais e pelo Superior Tribunal de Justiça, haverá redução dos processos judiciais.
Artigo resumido publicado no Jornal Hoje em Dia
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Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG.
