Qualquer litígio judicial tem custo elevado, especialmente quando envolve um condomínio por ser comum a necessidade de prova pericial, além do fato de serem poucos os advogados especializados com disposição para enfrentar os desgastes de trabalhar em processos que envolvem dezenas ou centenas de pessoas com interesses e pontos de vista diferentes. Diante da falta de comunicação, conjugado com o desinteresse de muitos em não participar das deliberações, constata-se existir vários processos judiciais promovidos exclusivamente pelo síndico, por motivação infame, contra pessoa que não praticou nenhum ato irregular.
O fato é que inúmeros processos nos condomínios não deveriam existir, pois bastaria a coletividade se inteirar do “suposto problema” para confirmar a irrelevância da reclamação contra o vizinho ou o condômino, sendo que em alguns casos quem age de maneira abusiva e ilegal é o síndico que não gosta ou que procura prejudicar determinada pessoa.
COLETIVIDADE DESCOBRE TARDIAMENTE O PROCESSO INDEVIDO
É comum, após o condomínio perder o processo judicial, os condôminos ao serem intimados para pagar os honorários de sucumbência e, às vezes uma indenização que exige a aprovação de uma elevada taxa extra. Acabam ficando surpresos ao compreenderem que o conflito foi criado exclusivamente pelo síndico, o qual não está mais no cargo ou que até mudou do edifício por saber que seus atos irregulares seriam descobertos.
Descobrem tardiamente que o síndico agiu motivado por ciúme, antipatia ou até mesmo para se vingar de um ex-síndico que o cobrou ou advertiu sobre alguma conduta indevida.
Bastaria que a vítima que é perseguida pelo síndico, mediante uma competência assessoria jurídica, enviasse para os demais condôminos um relatório sobre os fatos, de maneira a esclarecer o suposto litígio, o qual às vezes, nunca constou num edital, ou seja, inexiste a prévia e necessária analise dos fatos pela assembleia.
CONFIANÇA EM EXCESSO NO SÍNDICO AUMENTAR O RISCO
Há síndico age de maneira ilegal e arbitrária, tendo às vezes induzido alguns que confiam nele a apoiarem uma demanda ilógica, fruto de má-fé, que fere os artigos 421, 422 e 1.348 do Código Civil. Nada justifica o síndico não tratar previamente o assunto numa assembleia, especialmente se esse pode vir a acarreta uma demanda judicial que sempre deve ser a última alternativa.
A ninguém é dado o direito de propor uma ação em nome do Condomínio, pois esse tem CNPJ, ou seja, nem o síndico, como gestor, pode agir em nome da coletividade para iniciar um processo judicial sem que todos os condôminos tenham pleno conhecimento dos fatos detalhadamente, mesmo que seja para proteger algum vizinho amigo dele. Se o problema se limita a determina vizinho, caberá a este contratar advogado e arcar com os ônus para defender seu direito, não podendo o Condomínio vir a ser envolvido em desavenças pessoais, que não dizem respeito à coletividade.
SÍNDICO TEM O DEVER DE DAR CONHECIMENTO DA NOTIFICAÇÃO
É inaceitável o síndico, após ser notificado por seus atos, esconder o inteiro teor da notificação que foi elaborada pela parte contrária que visa justamente demonstrar que ele age de forma irregular.
Centenas de processos deixariam de existir ou de prosseguir caso o Juiz, com sua sabedoria, ao receber a petição inicial, exigisse a ata que constasse detalhadamente a autorização para que o condomínio contratasse advogado, com a obrigatória descrição da ação que foi aprovada e as suas motivações, além da aprovação do pagamento dos honorários e custas processuais.
Agindo com a devida cautela, os Juízes constatarão que diversas ações devem ser extintas de imediato, diante da inexistência de prévia discussão e aprovação da assembleia sobre a “aventura jurídica” decorrente a postura irregular do síndico, que às vezes, tem como aliado um advogado que age de maneira temerária.
A OAB preceitua ser antiético, nos termos do art. 32, o advogado uma ação em nome do condomínio sem que tenha em mãos a ata que autorize sua contratação e o referido procedimento.
O síndico representa o condomínio, dentro de certos limites, pois não tem o poder de decide em seu nome, especialmente, para criar litígios judiciais que podem perdurar por anos, podendo vir a ter que indenizar com seu patrimônio pessoal.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara de Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
Diretor-adjunto em MG do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim)
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
