Valores mantidos a título de fundo de reserva não devem beneficiar os inquilinos
O fundo de reserva é uma espécie de “poupança” mantida pelos condomínios, prevista em lei, e que é regulamentada pela convenção de cada condomínio, podendo ser estabelecido um limite a ser arrecadado. Contudo, devemos estar sempre atentos à forma como essa reserva será utilizada, pois, não pode ser empregada para o pagamento de quaisquer despesas, de forma aleatória e indiscriminada.
Essa reserva deve ser utilizada para cobrir despesas emergenciais, como a compra de uma bomba d’água, troca de uma prumada, interfone ou portão da garagem por exemplo, ou custear obras para refazer a manta de impermeabilização do pilotis ou garagem se possuir recursos de sobra. Portanto, destina-se a despesas esporádicas, que incluem as reformas destinadas a repor as condições de habitualidade do edifício, que não se confundem com as despesas ordinárias destinadas à conservação e manutenção do dia a dia.
Em alguns casos, quando a obra é de maior dimensão, como a troca do revestimento da fachada, do elevador, do telhado ou a construção de uma academia, o condomínio pode criar uma arrecadação específica, ou seja, um fundo de obra que não se misturará com o fundo de reserva que continuará disponível para emergências.
Pintura do prédio: pagamento da interna difere da externa
Os pequenos reparos hidráulicos (troca de torneiras, reparos, desentupimentos, etc), elétricos (curto-circuito, troca de chaves, tomadas, etc), a manutenção e a conservação (que implicam em compras de peças e dos cabos que se desgastam) dos equipamentos mecânicos, aparelhos destinados à pratica de esportes, elevadores, segurança, porteiro eletrônico, antenas coletivas, áreas de lazer, telhado e troca de algumas telhas, dentre outros, devem ser cobertos pela quota ordinária. Sem manutenção esses bens sofrem desgastes e deterioração, sendo dever de quem os têm à disposição, ou os utiliza, arcar com todos os custos de sua conservação.
Contudo, quanto à pintura, há uma particularidade a ser destacada, pois apenas a pintura da fachada dos edifícios é considerada uma despesa passível de ser custeada com a reserva do condomínio, de responsabilidade dos proprietários. No entanto, a pintura de partes internas do prédio, como corredores, portaria, salão de festas, e garagem, é uma taxa extra (que não se confunde com o fundo de reserva) que deve ser patrocinada inclusive pelos inquilinos, bem como pelos proprietários que residem no prédio, conforme previsão legal, pois são esses que causam o seu desgaste e se beneficiam com tal melhoria.
O proprietário deve ficar atento para não ser prejudicado
Qualquer condômino pode coibir que o síndico ou a administradora utilize o fundo de reserva de forma irregular para pagar despesas ordinárias, para evitar que falte recursos para custear uma reforma que seja de responsabilidade apenas dos condôminos. Deve ser repreendida a atitude do síndico de desviar o dinheiro dos proprietários, no caso, do fundo de reserva, para pagar despesas que ao final beneficiam os inquilinos e lesam os locadores, os quais acabam arcando com novas taxas extras que seriam desnecessárias se o valor da taxa ordinária fosse ajustado de forma correta.
A taxa ordinária não deve ser estabelecida em valor ínfimo, cabendo aos condôminos verificar se a mesma é suficiente para que o condomínio “se mantenha”, sendo interessante ajustar seu valor com uma margem de 5% para custos eventuais e evitar que o caixa fique em dificuldades com as eventuais impontualidades de alguns.
Ata deve conter os detalhes dos tipos de quotas e a destinação
É ilógico estabelecer um valor no limite, que faça o síndico sofrer transtornos com a falta de dinheiro, podendo acarretar atraso no pagamento das contas. Caso ocorra urgência, pode ser utilizado o fundo, o qual deve ser imediatamente recomposto pelos proprietários e inquilinos, sendo tal possibilidade uma exceção. Por fim, o síndico deve colocar claramente em ata os valores definidos em relação aos tipos de quota extra, a sua motivação e destinação, para evitar que o inquilino transfira indevidamente a responsabilidade ao proprietário de uma obrigação que, na realidade, deve ser paga só por aqueles que efetivamente estão na posse direta dos apartamentos.
Belo Horizonte, 14 de março de 2022.
Este artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 a 2021)
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Diretor Regional de MG da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
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