Diante do desaquecimento da economia que agravou o desemprego e perda de renda de milhares de famílias, até mesmo os bancos estão realizando flexibilizações. Foi disponibilizado para os clientes de financiamentos imobiliários a suspensão dos pagamentos, sendo por quatro meses na Caixa e por dois meses em bancos privados. Porém, tamanha é a gravidade da crise, que se o mutuário perceber que mesmo após esse período de suspensão dos pagamentos não terá condições de pagar as prestações, deverá agir rapidamente e vender o imóvel antes de perdê-lo em razão de débitos futuros.
Ocorre que, tem aumentado os casos de mutuários que diante da inadimplência perde o controle, omite dos familiares a situação e acaba tendo um prejuízo enorme. Há caso de apartamento que vale, por exemplo, R$800 mil, tendo a família pago R$500 mil à vista e financiado R$300 mil. Passados anos acaba deixando de pagar sete prestações que totalizam R$28 mil. O Oficial Registrador notifica o devedor para pagar em 15 dias e diante da não quitação o banco paga o ITBI e consolida a propriedade que tinha o saldo devedor de R$160 mil. E assim, vemos famílias perdendo a moradia por dever apenas 25% do seu preço. Protelar, rezar, fazer promessa não fará acontecer o milagre da dívida sumir.
Na alienação fiduciária a garantia do pagamento é o imóvel, sendo que o banco, diante da inadimplência, consegue consolidar a propriedade do bem em seu nome pelo valor da dívida, ou seja, o apartamento de R$800 mil é adquirido pelo banco por R$200 mil (saldo devedor mais despesas). Nesses casos, é comum o apego e a emoção do mutuário levá-lo a insistir em permanecer no local mesmo após tê-lo perdido para o banco, que o leiloa para reaver seu crédito. O arrematante desse imóvel passa a agir extrajudicial e judicialmente para obter a posse do bem adquirido, o que muitas vezes resulta no pagamento de valores expressivos pelo ocupante (ex-proprietário) a título de fruição, ficando ainda com o nome negativado, o que lhe impedirá de fazer novos negócios.
Lamentavelmente, a pandemia acarretará empobrecimento, a queda do padrão de vida e a incapacidade alguns manterem a moradia. Não faz sentido correr o risco de perder o imóvel para o banco, pois isto só trará prejuízos. A solução é drástica, mas lógica: vender o imóvel rápido! Se necessário, para facilitar o negócio, é melhor vender imóvel por preço bem menor, negociar com o comprador a quitação integral do financiamento e ao final ficar com algum dinheiro e o nome limpo, o que evitará um processo judicial de desocupação e a perda do valor já pago pelo imóvel.
Ainda no exemplo acima, se conseguir vender por R$600 mil o apartamento que vale R$800 mil, após quitar o saldo devedor, sobrará R$400 mil. Com esse valor e o nome limpo, poderá dar entrada em outro imóvel, pagar aluguel e juntar mais recursos para uma futura aquisição num momento melhor, pois em algum momento a economia irá melhorar.
Belo Horizonte, 02 de julho de 2020.
Este artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
Kênio de Souza Pereira
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
