Construir algo custa caro, sendo comum que o apartamento, sala, loja ou garagem apresentem alguns defeitos, os quais os compradores, por confiarem na boa-fé do construtor, acreditam que serão consertados rapidamente. Há casos, inclusive, em que estes defeitos são graves, dentre os quais podemos citar problemas nas fachadas com desplacamentos de revestimentos, infiltrações, dimensionamento das partes elétricas, hidráulicas e das garagens inferiores às exigências mínimas, dentre outros, diante dos quais o síndico, o conselho e os compradores passam a reclamar, sem, contudo, obterem uma solução.
Muitos compradores ignoram que a atitude da construtora em protelar nada mais é do que uma estratégia para não reparar os defeitos, bem como uma maneira de se utilizar de um “Manual do Proprietário”, o qual distorce a realidade, cria prazos ilegais de maneira a transferir para os compradores os custos de reparação que caberiam à construtora. Nestes Manuais são criadas normas absurdas de manutenção que, por serem impraticáveis, não são executadas pelo condomínio e, dessa forma são utilizadas pela construtora para alegar que a culpa não é dela. Isso gera muito lucro para o construtor que sabe como agir juridicamente, porém, em juízo, essas justificativas não são aceitas nas periciais judiciais.
O prazo de garantia de cinco anos definido no art. 618 do Código Civil, é irredutível, mas a construtora o burla por meio de contratos, termos e manuais maliciosos que os compradores, por serem leigos, têm dificuldade de contestar. Com isso, estes são levados a aceitar os defeitos que, com o passar dos anos, exigirão enormes taxas extras de condomínio para restabelecer a habitalidade do prédio.
FALTA DE UNIÃO DOS COMPRADORES CAUSA PERDA DE DIREITOS
Os compradores se esquecem que são sócios do edifício e ignoram que os defeitos do edifício desvalorizam todos os apartamentos. Cometem o erro de agirem de forma individualista e ingênua, pois ignoram a necessária assessoria jurídica prévia. Em razão disso, devem se unir, pois, caso aceitem um reparo paliativo, passados cinco anos da garantia, não poderão mais exigir da construtora a devida indenização. Afinal, ao agirem de forma desunida, sem uma coordenação jurídica que unifique os procedimentos, acabam favorecendo o construtor, que habilmente sabota as provas e os atos que poderiam fazer os compradores terem sucesso no caso de uma demanda judicial.
Vários são os macetes e manobras utilizados pela construtora e por seus advogados para livrá-la de gastar, às vezes, milhões de reais na recuperação dos vícios. Os compradores, por não saberem como contratar um perito competente para lhes auxiliar junto a um advogado especializado, têm comumente perdido o direito de serem indenizados por erros de metragem, garagens impróprias, problemas de vazamentos, partes elétricas e hidráulicas abaixo das especificações, elevadores, áreas de lazer, dentre outros que passam despercebidos por quem não domina a área. E assim, as construtoras, utilizando-se da prescrição decorrente do excesso de paciência daqueles que são prejudicados, têm lucrado cada vez mais e se furtado da responsabilidade de atender as solicitações dos compradores e condomínios!
Belo Horizonte, 29 de agosto de 2022.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
