Um dos maiores motivadores de conflitos entre os contratantes numa transação são os contratos mal redigidos, que na prática são reproduzidos de forma padronizada por supostos profissionais que iludem o cliente que imagina ter pago por um trabalho personalizado, conforme as particularidades do negócio. O que se tem constatado, especialmente na era da internet é o “copia e cola” que com a desculpa de agilidade tem desmotivado as pessoas a pensarem nas diversas situações que podem ocorrer numa transação. Diante dessa praticidade deixam de ser elaboradas cláusulas fundamentais para proteger o cliente dos contratempos e acidentes de percurso que todos nós estamos sujeitos a vivenciar.
O que se verifica é a banalização do conhecimento, a despreocupação sobre a importância da escolha do profissional especializado em determinada área. O que importa é deixar de ter despesas com a contratação do expert ou pagar o mais barato. . Assim, tem crescido o vício de se buscar modelos na internet, solicitar a um conhecido, um iniciante ou um advogado generalista um “modelo” para ser adaptado ao caso concreto. O resultado que temos visto são “contratos Frankenstein”, que o copiador de contratos junta uma cláusula de um, partes de outros e ao final, sem saber a razão dos termos jurídicos e técnicos, cria cláusulas contraditórias, confusas e ilegais que geram diversas dúvidas. Nem os juízes entendem esses contratos elaborados como se tudo sempre desse certo, que a ausência de divergências fosse a regra.
CONVENÇÕES E REGIMENTOS INTERNOS DE CONDOMÍNIOS
Esse mesmo procedimento amador e inconsequente é constatado nas convenções, regimentos internos dos condomínios e nos estatutos de associações, que são criados de maneira amadora e até inocente por alguns condôminos ou associados que não dominam o direito imobiliário, ramo esse altamente complexo e que exige o conhecimento de diversas leis federais, estaduais e municipais. A todo momento constatam-se embates nos condomínios, especialmente nas assembleias, onde os participantes “sacam da cartola” leis imaginárias e entendimentos judiciais que leram nos jornais ou ouviram dizer em matérias que só relatam assuntos em poucas palavras.
O resultado são os tribunais abarrotados por processos judiciais que poderiam ser evitados se os contratantes tivessem investido numa assessoria especializada para elaborar o contrato, sendo um erro pensar que a imobiliária ou o corretor de imóveis tem a função de redigir documentos jurídicos que podem vir a gerar dúvida nos contratantes.
CORRETOR, IMOBILIÁRIA E ADMINSTRADORA NÃO SÃO ADVOGADOS
Ao corretor de imóveis cabe a função de estimular a venda ou a locação, bem como ao construtor espera-se que se empenhe para concluir o negócio, pois somente assim obterá sua receita financeira. Ao comprador, vendedor, locador ou locatário que deseja ter segurança cabe investir no seu advogado de confiança, conforme a área: imobiliário, tributário, penal, previdenciário, trabalhista, ambiental, família, sucessões, etc.
Quanto mais especializado o profissional maior será sua capacidade de reduzir os riscos, podendo esse profissional inclusive, no decorre da apuração dos detalhes e documentos, vir aconselhar seu cliente a não concluir o negócio. Nesse caso o custo da assessoria que gira em torno de 2% será irrisório por ter poupado o cliente a evitar prejuízos que facilmente superam 35% do valor do bem no caso de um conflito judicial.
ADMINISTRADORA FERE A LEI AO OFERECER CONSULTORIA JURÍDICA
Quanto aos condomínios, a Ordem dos Advogados do Brasil tem processado e combatido as administradoras que comentem a ilegalidade de atuar na área jurídica, campo esse reservado somente aos advogados. Há empresa que para conquistar clientes no setor de administração e contabilidade, oferece orientação jurídica sem qualquer qualificação, induzindo os condôminos a erros.
Afrontam a lei essas empresas, bem como os despachantes que se aventurarem a redigir convenções e regimentos com base em modelos. São inúmeros os casos de condomínios que amargam prejuízos decorrentes de condenação judicial de demanda judicial induzida a erro por orientação do contador, economista ou administrador de condomínio. A administradora deve se limitar às questões contábeis e burocráticas dos edifícios.
Esses danos e problemas se reproduzem diante da lamentável postura de pessoas solicitarem um favor, “uma olhada no contrato”, como se décadas de estudo e experiência não tivessem valor. Um profissional sério, que busca a excelência no que oferece, não opina ou emite parecer por telefone, nem orça seu trabalho com base em tabela ou dados superficiais. Ele analisa o caso numa consulta prévia, reflete e não se baseia no Google. Após avaliar e pensar numa estratégia, por não viver de luz e ter que custear sua estrutura de trabalho, combina seu honorário com fundamento nas circunstâncias e complexidade do caso. Esse procedimento é prestigiado por grandes empresas e por aqueles que fazem negócios com racionalidade, segurança e lucratividade.
Belo Horizonte 28 Novembro 2022
Este artigo foi publicado na Revista MercadoComum.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
