Conforme os dados da FipeZAP, os preços dos aluguéis residenciais em Belo Horizonte aumentaram em 20,01% no ano de 2022, tendo superado a média nacional de 16,55% e o triplo da inflação de 5,79% medida pelo IPCA/IBGE. Até mesmo o IVAR confirmou a disparada dos aluguéis tendo acumulado 15,09% no período out/21 a set/22 e fechado o ano de 2022 com a alta de 11,31%.
O mercado está se recuperando do período de baixa que perdurou até 2020, quando em muitos casos o aluguel girava em torno de 0,35% do valor de venda do imóvel, o que afastou o investidor. Essa anomalia, embora tenha beneficiado os inquilinos, gerou o desinteresse pela compra de imóveis para locação, pois o mercado financeiro estava mais atrativo.
Cenário pós pandemia aumentou a demanda de inquilinos
Com a redução da oferta de moradias e a retomada das atividades laborais, reabertura das escolas e faculdades, o cenário se modificou: houve aumento da demanda e, com isso, a alta dos preços.
Assim, nada mais natural que os preços das moradias subirem bem acima da inflação como demonstram os dados da FipeZap, justificando a postura dos locadores em exigirem o realinhamento do valor do aluguel que esteja abaixo do preço de mercado. A renegociação é aceita pelos inquilinos que ao pesquisarem as ofertas de imóveis vagos constatam que realmente estão pagando menos que o valor justo.
No caso de falta de entendimento para o locador surgem duas alternativas: retomar o imóvel que esteja com o contrato por prazo indeterminado ou requerer a revisão judicial do aluguel com base no art. 19 da Lei do Inquilinato. Essas providências geram muitos ônus para os inquilinos, o que acaba estimulando-os a fazer um acordo para manter a locação.
Aluguéis serão alvo de revisão para melhorar a rentabilidade
Com a Selic em 13,75% ao ano estimulando a aplicação nos CDBs, tornou-se necessária a recuperação da rentabilidade dos aluguéis, sendo que muitos apartamentos e casas já estão rendendo até 0,6% do valor venal, o que representa uma remuneração em torno de 7,2% ao ano. O atual cenário motiva os locadores e imobiliárias a solicitarem dos inquilinos uma revisão do valor atual do aluguel diante da evidente defasagem. Essa negociação é comum no mercado, sendo interessante para o inquilino aceitar o preço conforme a que vem sendo pedido pelos imóveis vagos, disponíveis para locação. Assim evita despesas com mudança e com novos investimentos na adaptação da nova moradia, caso opte pela desocupação.
Milhões de apartamentos e casas foram locados no período de 2017 a 2020, período que os aluguéis estavam em baixa. O mercado imobiliário é cíclico, oscila conforme a lei da oferta e procura e não tendo ligação direta com nenhum índice que mede a inflação. Com a redução da oferta e a alta da demanda o preço dos aluguéis continuará superando a inflação em 2023, pois somente assim estimulará o retorno do investidor.
Por qual razão a inflação do aluguel é mais alta em BH
Em Belo Horizonte a pressão por aumentos é maior diante da baixa produção de novos imóveis para locação, especialmente diante do Plano Diretor que reduziu o Coeficiente de Aproveitamento de 2,7 vezes para 1.0 a área do terreno, o que onera as novas construções em BH com a cobrança de valores elevados a título de outorga onerosa para quem construir acima do Coeficiente de Aproveitamento do terreno.
Belo Horizonte, 06 de fevereiro de 2023.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG.
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
