As transações imobiliárias se tornaram mais complexas no decorrer dos anos, com diversos tipos de edificações e novas regras jurídicas e comerciais que tornam impossível um modelo de contrato abranger tantas particularidades, seja na compra e venda ou locação.
A falta de cautela é uma das principais razões de vermos o enorme crescimento de processos judiciais, que demoram anos para serem julgados, mas que poderiam ser evitados mediante uma condução profissional.
Pensar que toda transação imobiliária é simples e que tudo dará certo é uma postura ingênua e amadora. Somente se todas as pessoas fossem honestas, tivessem o mesmo senso de justiça e pensassem da mesma maneira, seria viável a realização de negócios de forma despreocupada. Neste caso, não existiriam tribunais, delegacias, juízes, promotores, advogados e nem polícia, diante da ausência de conflitos.
OBJETIVO DO NEGÓCIO
O objetivo do negócio é a compra, a venda ou a locação do imóvel, que deve estar apto a ser negociado. Fechar o negócio com um contrato mal elaborado, sem a análise da documentação, pode levar à rescisão com multa e prejuízo, o que configura uma falha na condução do negócio.
Quanto à locação o que se busca é um inquilino que ofereça garantias, preferencialmente fiadores com boa capacidade de pagamento e patrimônio de maneira e evitar problemas, os quais surgem geralmente no ato da desocupação. Todo inquilino antes de ter a posse é uma maravilha, atende tudo o que é exigido, mas diante do pedido de desocupação as coisas mudam.
PAGAMENTO DO SINAL
O sinal do negócio é importante para gerar seriedade na transação, de maneira a comprometer as partes. Estipular o sinal requer sabedoria, pois deve ser de valor expressivo, a ponto de desestimular o recebimento de qualquer outra proposta posterior. Pagar um sinal sem analisar toda a situação do negócio tem sido um dos erros mais comuns. Caso o comprador descubra que o imóvel possui algum impedimento ou ônus após pagar o sinal, poderá ter dificuldade de reaver o seu crédito, especialmente se o corretor de imóveis já tiver recebido sua comissão.
Dessa forma, é importante que o comprador seja bem assessorado juridicamente para reduzir os riscos de prejuízos e evitar constrangimentos decorrentes da pressão para a conclusão rápida do negócio. Cabe ao vendedor apresentar espontaneamente e de imediato todos os documentos necessários para demonstrar que o negócio é seguro. Somente um calouro ou quem tem má-fé se ofende com tal exigência, pois quem é sério respeita aquele com quem deseja contratar e se antecipa ao providenciar os documentos desde o dia que anuncia o imóvel.
RISCOS PODEM SER AMENIZADOS
Tendo em vista que a rescisão de uma transação imobiliária pode gerar um prejuízo em torno de 15 a 50% do valor do bem, mostra-se como fator de economia a contratação de um advogado especializado em Direito Imobiliário para assessorar o comprador, sendo comum o vendedor profissional, como no caso de um construtor, já ter sua assessoria jurídica especializada.
O mesmo é aconselhável para a locação, especialmente se essa envolver obras, reformas e longo prazo, já que há casos do inquilino perder tudo que investiu diante de um despejo inesperado. Por parte do locador, este pode vir a ser surpreendido ao saber que perdeu a condição de retomar seu imóvel, que terá que permanecer com o aluguel defasado diante de uma locação quase “perpétua”, ou que terá que indenizar o inquilino por obras de valores expressivos.
O VALOR DO TRABALHO DO CORRETOR E DO ADVOGADO
O corretor de imóveis exerce uma importante função de aproximar as partes, sendo que o artigo 723 do Código Civil determina: “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”
Ocorre que, na realidade, com a pressão por resultados, muitos corretores de imóveis se esquecem de que têm o dever legal de levarem para seus clientes negócios sadios, pois podem responder pelos prejuízos que causarem, direta ou indiretamente, por não terem alertado sobre os riscos do negócio.
O artigo 723 do C.C é claro ao determinar a responsabilidade do corretor por danos que venha a causar por sua conduta culposa ou dolosa, que pode ser positiva ou negativa, bastando o prejudicado indicar o nexo causal e o dano para que venha a ser indenizado. Mas, diante do fato do corretor, geralmente, não ter conhecimento jurídico ou não ter patrimônio para responder por uma indenização, há intermediações sem muita preocupação.
Diante desse cenário, o advogado se apresenta como um fator de proteção, já que não tem interesse direto na conclusão da transação, pois sua remuneração decorre de sua orientação, que pode implicar na não realização do negócio para evitar um prejuízo expressivo ao cliente.
O serviço jurídico preventivo acarreta maior tranquilidade para o cliente e pode ser prestado de várias formas, já que, caso um negócio não seja concluído, poderá o advogado, mediante honorários fracionados, continuar a assessorar o contratante em outra transação, até que essa venha a ser concluída com segurança.
Certamente, observando-se que o corretor de imóveis recebe, dependendo da Tabela do CRECI do Estado da Federação, comissão de 5 a 6% do valor do bem, a cobrança de honorários advocatícios de 2 a 4% sobre o valor da transação se mostra bem razoável para um trabalho que exige conhecimento elevado, que pode até envolver o estudo de processos judiciais, tais como inventários, ações de execução/cobrança, além de, obviamente, diversos documentos cartorários e a redação e negociação do contrato.
Conforme a Tabela de Honorários da OAB-MG, para a elaboração de um contrato, a remuneração deve corresponder a 4% do valor do negócio. Considerando que muitos advogados estão iniciando a carreira e há casos de transações com valores pouco expressivos, a referida tabela sugere como valor mínimo R$1.900,00, para evitar o aviltamento do trabalho intelectual da prestação de serviços jurídicos.
Levando em consideração que um imóvel com o valor de R$500.000,00 gera uma comissão de corretagem de R$30.000,00, em regra, sendo que o risco de uma rescisão pode gerar uma multa de R$100.000,00, além das despesas de um processo judicial, ressalva-se que a contratação do advogado é o menor custo do negócio. Pode facilmente gerar uma grande economia para a parte que o contratar, ao apontar alguma falha ou risco que poderia implicar em rescisão.
Raramente o corretor de imóveis tem a disposição para agir como o advogado, ou seja, alertar o cliente de todos os riscos da transação, de maneira espontânea, pois sua principal motivação é promover a venda, já que somente assim obterá sua remuneração, a qual decorre do fechamento do contrato.
CONTRATO É BASE PARA UM JULGAMENTO
São diversas as leis e princípios jurídicos aplicáveis nas transações imobiliárias, dentre elas, citamos algumas: Constituição da República, Código Civil, Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 6.015/73 de Registros Públicos, Lei nº 6.766/79 referente a Parcelamento do Solo Urbano, Lei nº 4.591/64 que regula os Condomínios e Incorporações, Código de Processo Civil, Lei do Inquilinato, Lei de Uso e Ocupação do Solo do município, dentre outras que tornam uma aventura um leigo redigir um contrato de compra e venda ou de locação.
Ao redigir um contrato é necessário ter uma visão jurídica do que o magistrado entenderá ao decidir um litígio, pois somente assim as cláusulas serão redigidas de maneira adequada. A redação profissional do contrato elucida os impasses que podem surgir, a ponto de evitar uma demanda judicial, e, caso essa ocorre, orienta o juiz no julgamento acertado e mais rápido.
Dessa forma, a postura das pessoas contratarem os negócios imobiliários com base na sorte, na esperança de que os problemas só acontecem com os outros e nunca com elas, explica o enorme crescimento dos processos no Poder Judiciário após o boom imobiliário iniciado em 2006. E certamente, há que se ressaltar que os construtores, empresários de grande porte e os bancos não figuram como prejudicados nesse levantamento, já que não fazem transações sem a devida assessoria jurídica, pois sabem que arriscar não é uma atitude inteligente e lucrativa.
Belo Horizonte, 06 de agosto de 2013.
Este artigo foi publicado na Revista BDI.
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Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro do SECOVI-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – Tel. (31) 3225-5599
