A todo momento um locador, por diversos motivos, coloca o apartamento, casa, loja, galpão ou terreno que está alugado a venda, gerando surpresa para o inquilino que, em alguns casos, fez investimentos na moradia ou no seu local de trabalho. Essa situação gera dúvidas, pois o corretor de imóveis não domina as várias questões jurídicas que envolvem um rompimento da locação, a ação de despejo, indenização, multa e a ação que pode vir o inquilino propor para anular a venda e comprar o bem vendido de forma irregular.
A venda de um apartamento é menos complicada do que a de uma loja, prédio comercial ou terreno onde o inquilino fez obras e reformas, pois no contrato de locação ou em documentos avulsos pode constar cláusulas que impliquem em indenização no caso de rompimento da locação. A perda do ponto comercial pode, inclusive, acarretar até o encerramento da empresa em alguns casos, gerando prejuízos elevados para o inquilino.
Dúvidas geram conflitos por falta de orientação e prejuízo ao inquilino
Logo, ao receber a notícia de pretensão de venda do imóvel, surgem diversas dúvidas, sendo comum as partes ficarem desconfiadas sobre o desdobramento dessa situação que pode perdurar por muito tempo, pois os imóveis têm baixa liquidez. Isso porque, rotineiramente, o comprador demora mais de um ano até encontrar o que deseja, dentro de suas limitações financeiras, que, inclusive podem melhorar com o passar do tempo resultando na mudança do imóvel escolhido por um outro bem mais interessante.
Há casos de locador ou corretor que, logo que faz a comunicação para o inquilino exercer seu direito de preferência, informa também a necessidade de desocupar o imóvel em até 30 dias, pois entende que estando vazio será mais fácil vender. Tal exigência, em muitos casos, não tem base legal, mas gera aflição no inquilino que desconhece a lei e pode gerar um prejuízo ao locador que ficará com seu imóvel parado, sem rendimento, até a efetiva venda.
Contudo, essa exigência visa evitar outro ponto polêmico que consiste na dificuldade do inquilino receber em sua moradia os pretendentes à compra, pois trabalha o dia todo. Certamente, o inquilino não pode impedir que o corretor e seu cliente conheçam o imóvel, mas por outro lado não tem como ficar à disposição do corretor o dia todo. É importante saber o direito e o dever de cada parte para evitar uma possível ação de despejo, bem como a aplicação de multa rescisória que pode girar entre três a seis meses do valor dos aluguéis.
Direito de preferência do inquilino
A maioria das pessoas ignoram diversas regras sobre como agir para evitar, inclusive, um processo que pode ser proposto pelo próprio inquilino para anular a venda de maneira que ele passe a ser o novo proprietário mediante o depósito do valor que consta na escritura de compra e venda. Isso porque, muitas vezes, o inquilino deseja comprar o imóvel, mas tem dúvidas sobre como exercer seu direito de preferência e, assim, raros são os casos em que o inquilino responde de forma adequada a carta de preferência, gerando problemas caso tenha interesse na compra.
Um exemplo comum que vemos ocorre quando o vendedor indica na escritura de compra e venda valor abaixo do que foi oferecido ao inquilino visando pagar menos imposto (lucro imobiliário com a alíquota de 15%). Isso porque, ao agir dessa forma, o vendedor corre enorme risco, bem como o comprador de ter transtornos e prejuízos.
Desocupação do imóvel após a venda
Contudo, se o inquilino não exercer seu direito de preferência efetivamente, a lei concede a possiblidade do comprador requerer a desocupação do imóvel vendido, com o contrato de locação vigorando por prazo determinado, mediante a observação de diversas regras, que se ignoradas levam a perda desse direito.
O ideal seria o inquilino bem como o locador buscarem assessoria jurídica desde do início das negociações para terem segurança quanto o que pode ou não ser feito. Não se pode esperar dos corretores de imóveis dominem questões processuais que somente os advogados que atuam nos litígios imobiliários têm conhecimento para promover atos que venha a proteger o seu cliente, sendo que a inobservância das determinações legais pode ensejar a perda de uma venda ou, ainda processos judiciais.
Belo Horizonte, 18 de dezembro de 2023.
Artigo resumido publicado no Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
- Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
- Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
- Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
- Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF, Jornais O Tempo, Hoje em Dia, Diário do Comércio, Boletim do Direito Imobiliário/Diário das Leis e da Revista Mercado Comum.
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
