Causa perplexidade a postura de muitas pessoas comprarem um apartamento térreo com área privativa e passarem a realizar novas construções como se fosse uma casa e que não existissem coproprietários de todas as áreas comuns do edifício, inclusive da fachada que têm o dever de não alterar a edificação que é coletiva.
Os edifícios são construídos com base no projeto arquitetônico previamente aprovado pelo município, dentro do coeficiente de aproveitamento específico para o local, que geralmente é totalmente utilizado. Nem a construtora, após vender na planta uma unidade, pode alterar o projeto e os tamanhos das unidades sem a aprovação unânime dos condôminos, muito menos um condômino após o prédio ficar pronto. A pretensão de fazer cobertura ou laje no térreo afronta o projeto, a lei municipal, a Lei nº 4.591/64, o Código Civil e a convenção, por aumentar a área construída.
As pessoas têm total liberdade em adquirir o que lhes interessa, dentro de suas possibilidades, existindo milhares de apartamentos com os mais variados tamanhos e configurações. Os edifícios consistem em propriedade coletiva, tendo cada unidade determinada fração ideal do terreno, não podendo o comprador alterar o projeto que ao final da construção foi conferido pela fiscalização da prefeitura para a obtenção do Habite-se, que passou a ser denominado Baixa de Construção.
Caso o interessado na compra perceba que o apartamento não lhe atende, deve comprar um lote e construir uma casa da forma que bem desejar, pois nesse caso não tem ninguém para lhe questionar. Consiste numa atitude ilegal construir na área externa do apartamento: telhados, espaço gourmet, banheiro, academia, churrasqueira, garagem, suíte, depósito, sala, etc, pois tal obra exige primeiramente permissão dos condôminos, em especial, do proprietário do andar de cima diante da possibilidade deste ser o principal prejudicado com a nova laje.
Convenção pode autorizar ampliações no térreo e no terraço
Em vários edifícios o construtor ou incorporador prevê o direito do adquirente do apartamento de cobertura construir acréscimos, especialmente por ser comum tais obras em nada prejudicarem as fachadas e nem a segurança, pois a estrutura foi previamente projetada para suportar essa nova obra.
A situação das coberturas é simples por não interessar aos demais condôminos o que ocorre no terraço que consiste em área de uso exclusivo do proprietário da cobertura. Por essa razão inúmeras convenções estipulam essa liberdade ao proprietário da cobertura. O condomínio não pode criar obstáculos, onerar com taxas ou inibir tal construção por esse direito estar previsto desde a concepção do edifício.
Da mesma forma, há convenções que permitem a construção no piso térreo do apartamento, bem como em andares comerciais por ter o construtor constatado que não causará danos aos demais condôminos. Nesses edifícios a construtora deixou espaços que permitem a nova laje sem causar problemas para os vizinhos, cabendo a opção do proprietário da unidade térrea realizar ou não o acréscimo. Ficará por conta dele arcar com os custos de projeto e aprovação perante o município, caso tenha interesse.
Lei protege vizinhos de terem prejuízos com obras irregulares
Situação bem diferente consiste na pretensão de se construir nova laje no térreo, que conforme a finalidade e posicionamento, pode gerar riscos e facilitar a invasão dos apartamentos superiores por meio dessa laje ou telhado que passa a servir como escada para o ladrão acessar as janelas e varandas de quem comprou o apartamento sem esse problema.
De forma incrível há casos de o apartamento térreo fazer uma laje e o proprietário do apartamento acima deseja fazer uma sala ou quarto novo, ou seja, “um puxadinho”, e o do terceiro andar repetir a proeza, de maneira a modificar a fachada. Isso é inaceitável, pois coloca em risco toda a edificação diante do aumento de carga, criando novas tensões, sendo comum o surgimento de trincas, que ao final os responsáveis se recusam a arcar com os custos expressivos das reparações.
Risco à segurança do apartamento localizada perto da nova laje
Mesmo que a assembleia aprove com votação expressiva a nova laje, o proprietário do andar logo acima, diante do aumento de risco de invasão, bem como pela desvalorização, poderá impedir tal obra. Certamente muitas pessoas não comprariam o apartamento se tivessem visto uma laje a poucos centímetros da sua janela ou varanda, sendo, portanto, a insegurança fator de desvalorização.
Possibilidade de legalizar e o bom senso
Quanto à legalização, cada município tem sua regra, sendo que em Belo Horizonte, durante décadas, temos constatado a flexibilidade do poder público permitir a utilização do UTDC (Unidade de Transferência do Direito de Construção), bem como a compra de Outorga Onerosa, para viabilizar essas construções. O assunto é complexo, exigindo a análise de caso a caso diante das diversas possibilidades que geram dúvidas para quem não atua profissionalmente com Direito Imobiliário e com as regras de construção que implicam na análise de leis municipais que evoluem constantemente.
Belo Horizonte, 22 de dezembro de 2023.
O resumo deste artigo foi publicado no Revista MercadoComum
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Kênio de Souza Pereira
Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
