Para que seja possível conviver num condomínio é necessário torná-lo um ambiente tranquilo, que permita a troca de ideias sobre as questões essenciais à administração. Entretanto, há condomínios que são extremamente prejudicados por uma ou duas pessoas que deliberadamente tumultuam todas as reuniões, gerando constrangimentos e transtornos, e impedindo que os presentes raciocinem por si e votem com cautela, o que aprimora as decisões. Diante das atitudes agressivas destes infratores constata-se que a maioria dos condôminos deixa de comparecer à reunião por temer atritos, o que resulta na impossibilidade de deliberar sobre questões importantes em razão da falta de quorum.
Esse tipo de situação é inaceitável, cabendo à administração agir com rigor, mediante assessoria profissional, para impor a ordem e evitar que alguns condôminos saiam da reunião, por não suportar a falta de educação e até agressões praticadas por estes baderneiros. Com atitudes enérgicas e constantes, é possível enfrentar aquele que afronta as normas da boa educação e desrespeita os vizinhos, podendo este vir a ser multado e até convidado a se mudar do edifício.
Primeiramente, devemos entender que todos os condôminos, bem como seus procuradores, em especial, se estes forem advogados, têm o direito de se manifestar e fazer constar na ata suas ponderações, devendo esse documento ser redigido de imediato, de forma a expressar a realidade do que acabou de ocorrer. Ninguém, o que inclui o presidente da mesa, o síndico e o secretário, tem o direito de subtrair ou alterar o que um participante disser, devendo a ata refletir tudo o que aconteceu durante a reunião.
Manipular a ata, de forma a distorcer os fatos pode configurar o crime de falsidade ideológica previsto no art. 299 do Código Penal. A assembleia é um ato solene, devendo todos agirem de forma respeitosa, ordeira, cordial e com boa-fé.
A pessoa que não esteja disposta a seguir regras, dentre elas o Código Civil, o Código Penal, a convenção e o regimento interno do condomínio, poderá vir a ser advertida por escrito e até multada no decorrer da assembleia, sendo interessante que as reuniões sejam, inclusive, filmadas. A lei garante, a qualquer participante, o direito de filmar a reunião, não tendo o mesmo que pedir autorização para ninguém, especialmente porque tal procedimento estimula que as pessoas ajam com respeito, inibe as atitudes ilegais e agressivas, bem como facilita a punição dos infratores.
Além das penalidades previstas pela convenção e o regimento interno, o infrator que costumeiramente perturba a assembleia poderá vir a responder por contravenção penal, nos termos do Decreto-Lei nº 3.688/1941, que prevê: “Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembleia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave”
NOTIFICAR PREVIAMENTE O MAL EDUCADO
Disciplinar aquele que tem satisfação em perturbar a assembleia e que às vezes o faz de forma maliciosa e até doentia, é desafiador. Há casos absurdos, como o de um condômino que se embriaga sempre que vai à assembleia ou que grita e avança sobre os vizinhos, tornam fundamental a contratação de advogado especializado em direito imobiliário para tomar as medidas cabíveis. É importante que os condôminos se organizem para colecionar as provas e o detalhamento dos atos que venham a fundamentar o processo e as multas que serão aplicadas ao infrator, pois isso evita a responsabilização posterior do condomínio em razão das acusações sem a devida comprovação.
O advogado, devidamente munido de provas, notificará o infrator, podendo ainda orientar a administração sobre como agir para fundamentar adequadamente o processo judicial, caso venha a ser necessário, após a aplicação da multa que, conforme o artigo 1.336 do Código Civil, pode chegar ao valor de cinco quotas condominiais. Caso o condômino ou possuidor venha a insistir em perturbar a assembleia, de maneira a gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, a penalidade será aumentada, de modo que o infrator, nos termos do art. 1.337, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à quota condominial. A multa poderá ser aplicada diretamente pelo síndico, se assim permitir a convenção.
SER EDUCADO É OBRIGAÇÃO
A experiência comprova que o infrator age sem limites, às vezes por inexistir quem o enfrente com a devida competência e conhecimento. Ao ser confrontado, com o peso da lei, ele, em geral, se acovarda e recua. Todavia, tal solução exige um investimento, já que às vezes é necessária a modernização da convenção, pois, se o instrumento tiver redação precária, dificultará a aplicação de multas e outras punições.
Apesar da lei não possuir previsão específica, nos últimos anos surgiram ótimas decisões judiciais que determinaram a exclusão do condômino antissocial, ou seja, a proibição deste residir no prédio, mesmo sendo proprietário do apartamento. Em alguns casos, deve-se pensar nessa possibilidade, pois se a aplicação de multas não resolver, com a devida orientação jurídica, poderá ser comprovado no Poder Judiciário o fracasso das várias tentativas de se criar um clima de boa convivência, tornando possível a ação que requeira a exclusão do infrator. Com isso, restará a ele vendê-la ou locá-la para terceiros, ficando o condomínio livre de sua presença.
REGISTRAR OS ATOS E IMPOR A ORDEM NA ASSEMBLEIA
A administração, antes de iniciar a assembleia, deve exigir que os condôminos ou procuradores presentes assinem a lista de presença. Quem se recusar deve, de imediato, ser convidado a sair, pois assim dispensa-se a sua presença, ou seja, justifica-se a sua não assinatura. Além disso, não se deve tolerar atos de sabotagem e nem desrespeito, a fim de que seja mantida a ordem durante a reunião.
Cabe ao secretário registrar na ata os excessos do infrator, bem como cabe aos presentes filmar, para fundamentar a multa e o processo penal, bem como a ação de indenização por danos morais, os quais têm grande poder pedagógico na reeducação de alguns.
CRIMES NA ASSEMBLEIA E O RISCO DO PROCESSO CIVIL E PENAL
A ninguém é dada a liberdade de agir com excessos, especialmente, numa assembleia. Deve-se atentar e registrar a fala do infrator que, para tumultuar, pode até mesmo vir a cometer crimes contra a honra, dentre os quais, calúnia, difamação ou injúria.
Além desses crimes, o Código Penal elenca os Crimes Contra a Liberdade Individual, dentre eles o “Constrangimento Ilegal”, previsto no art. 146, que prevê: “Constranger alguém, mediante violência ou Grave ameaça, ou depois de lhe haver reduzido, por qualquer outro meio, a capacidade de resistência, a não fazer o que a lei permite, ou fazer o que ela não manda”.
Dependendo dos atos praticados pelo infrator, além de poder vir a responder um processo penal, poderá ainda, com base nos artigos 927, 953, 954, dentre outros do Código Civil, ser processado também na área cível, sendo forçado a indenizar pelos danos materiais e morais a que der causa.
DIREITO À SEGURANÇA E DE EVITAR A DESVALORIZAÇÃO DO PRÉDIO
Inúmeros edifícios têm alta rotatividade de moradores devido a fama de ser um local ocupado por pessoas problemáticas, de maus costumes. Esses fatos, ao serem previamente conhecidos pelo pretendente à compra ou locação, fazem o apartamento encalhar ou sofrer uma desvalorização em seu valor. As famílias, em especial, procuram residir em locais onde possam preservar seu bom humor e serenidade, pois saúde não tem preço.
Qualquer mudança de moradia gera um grande gasto para o vendedor, pois este terá que pagar comissão de corretagem de 6%, ITBI de 3% do valor do imóvel, despesas com cartórios de notas e de registro, reforma ou adaptação da nova moradia, sempre que tiver que vender o imóvel. Cabe aos proprietários se unirem para evitar tal situação, que pode resultar num custo de 18% do valor do patrimônio.
Portanto, é mais barato contratar um trabalho jurídico amplo e complexo, para combater o infrator e garantir a paz na assembleia e no prédio. Afinal, ficar inerte e se limitar a ficar reclamando não resolve o problema, sendo fundamental agir para proteger aqueles que têm interesse em participar com o objetivo de melhorar a convivência e valorizar o condomínio.
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26 de agosto de 2022.
Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis em BH-MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
