O comprador ao escolher um apartamento, loja ou sala faz uma prévia análise do perfil do edifício, condizente com seu estilo e padrão financeiro, não podendo futuramente se opor a arcar com o pagamento das despesas necessárias para manter em bom estado o condomínio. Consiste numa anomalia no momento de votar pela aprovação do orçamento de obras alegar que o condomínio não tem dinheiro, pois em muitos casos a ausência de reparação urgente acarreta o agravamento do problema, resultando em processo judicial movido por aquele que sofre com os defeitos que deveriam ser consertados.
Centenas de processos de obrigação de fazer e de indenização promovidos por proprietários de unidades que sofrem com infiltrações, com excesso de barulho dos elevadores, central de ar condicionado e demais problemas do condomínio seriam evitados se a assembleia fosse conduzida com sabedoria aprovando as providências são não podem esperar.
Negligência e imprudência agravam prejuízos
Ninguém é obrigado a residir ou trabalhar num condomínio, todavia, caso não deseje compartilhar responsabilidades e obrigações inerentes a indivisão da propriedade deve residir numa casa ou trabalhar numa loja ou local independente, que não seja interligado a outros condôminos.
Quando uma pessoa optar por participar de uma propriedade que corresponde a uma fração ideal de um edifício, assume automaticamente a obrigação de pagar as despesas ordinárias, bem como as quotas extras destinadas a realizar obras e reformas de interesse comum.
O Código Civil é claro ao determinar no art. 1.336 que “São deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio”, mesmo que o problema não esteja atingindo sua unidade ou que se limite a outro bloco. Não pode se furtar em arcar com as reformas e indenizações decorrentes dos defeitos da edificação, sendo inaceitável a apatia de alguns que ignoram que a demora acarreta sofrimento, aflição, desgastes e até prejuízos à saúde dos moradores com o mofo, a contaminação com água suja que vaza de canos, esgoto ou telhado que devem ser reparados imediatamente.
Demora em reparar acarreta indenização por danos morais
Há casos inacreditáveis de apartamentos praticamente inabitáveis diante de infiltrações que perduram por anos, sendo que tal situação decorre da paciência excessiva da vítima desse descaso, pois seu receio em requerer judicialmente a devida reparação acaba por desvalorizar seu imóvel, gerando a perda de aluguéis e danos à saúde com alergias, rinites, estresse que desgastam os familiares. Há ainda a vergonha que a família e os funcionários das empresas passam ao receber visitas e clientes ao ficam com impressão negativa diante do odor e do visual negativo.
Diante desse cenário aumentam as sentenças que condenam os condomínios a fazer os reparos, indenizar os danos causados na unidade, bem como ao pagamento de danos morais decorrentes do descaso, da falta de urgência que é facilmente provado pelo não atendimento à notificação feita ao síndico e a demora em aprovar a quota extra para realizar a obra com rapidez.
Quanto maior a demora mais oneroso fica para o condomínio que terá que indenizar tudo que for danificado pela infiltração, como armário, portas, equipamentos eletrônicos, móveis, piso, roupas, livros, pintura, luminárias, enfim, ao responsável pelo dano caberá restabelecer em perfeito estado o imóvel atingido.
Inexiste justificativa para deixar de pagar a quota extra
A Lei nº 4.591/64 e o Código Civil ação firmes ao impor o dever de todo condômino pagar pelas obras, sendo que o art. 1.341, deixa claro que quando se tratar de obra necessária, aquele que visa restabelecer a habitualidade e evitar danos, sendo urgente, pode o síndico determinar sua execução de imediato, independentemente de aprovação da assembleia, pois tal poder decorre dos incisos II, IV, V do art. 1.348, que lhe impõe tal dever.
O legislador estabeleceu as normas que evitam qualquer desculpa quanto ao dever de agir com celeridade, sendo inaceitável a assembleia, induzida por um procrastinador e inconsequente, deixar de aprovar a realização dos reparos, mediante uma taxa extra robusta, pois se mostra irracional aprovar um rateio de longo prazo, pois os danos se agravarão.
O Código Civil definiu no art. 1.341. “A realização de obras no condomínio depende: […. ] § 1 o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2 o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.” Portanto, se a pessoa não tem condições de arcar com seus deveres tem como alternativa vender seu apartamento, por ser inaceitável um ou outro condômino travar a coletividade de forma a prejudicar determinado vizinho que não tem que suportar danos que podem ser sanados de imediato.
Cabe a cada um morar ou residir dentro da sua realidade financeira, sendo compreensível a perda de condições financeiras com o passar dos anos, razão pela qual milhares de profissionais optam, ao se aposentar ou após os filhos se casarem, em adquirir um apartamento mais econômico, evitando assim situações constrangedoras como vemos em algumas assembleias que se repetem por anos sem aprovar obras importantes que valorizam o condomínio e evitam conflitos.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF e da BandNews
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
