Milhares de condomínios são administrados por pessoas que não aprofundam nas nuances das quatro leis que regulamentam esse tipo de propriedade coletiva, sendo comum as quotas extras e os fundos serem definidos com imprecisões, gerando situações que prejudicam os proprietários que alugam suas unidades. Em diversos casos, as despesas que seriam de obrigação dos inquilinos são pagas pelos locadores ao descontarem do valor do aluguel quotas extras de reparos e serviços que caberiam somente a quem efetivamente utiliza o imóvel, conforme previsto na Lei nº 8.245/91, que regulamenta as locações.
Da mesma forma, quando ocorre a dispensa dos funcionários com o pagamento da rescisão trabalhista, constata-se que na maioria dos casos caberia ao inquilino arcar com essas despesas relativas ao período que se beneficiou do empregado que teve seu contrato de trabalho rescindido. Entretanto, a administração não reflete matematicamente sobre o fato que a cada mês, deveria fazer recolher a previsão de 1/12 dos encargos trabalhistas (férias, 13º salário, multa de 40% sobre o saldo do FGTS e aviso prévio), pois assim evitaria a necessidade de se criar uma taxa extra para pagar o acerto trabalhista.
Na prática, tal situação cria uma injustiça, pois o acerto que, por exemplo, envolve o período de 2020 a 2024, no final é pago pelo locador que recebeu a posse em 2024, acabando por beneficiar o inquilino que usufruiu do empregado no decorrer de 2020 a 2023.
Criação do Fundo Trabalhista
O costume dos condomínios emitirem boleto no final do ano para formar o caixa e pagar o 13º salário, cria situação injusta para quem passou a ocupar o apartamento, sala ou loja, por exemplo, em 1º de setembro, pois cabe a quem ocupou a unidade no período de janeiro a agosto, pagar 8/12 avos da gratificação natalina.
Para evitar essa cobrança desproporcional o ideal é que a assembleia aprove o Fundo Trabalhista, que deve ser inserido como despesa ordinária e ser recolhido no mesmo boleto o Fundo de Reserva, que se destina a obras e a cobrir questões emergenciais. Dessa forma, será evitada a cobrança no final do ano de quota extra para pagar 13º salário ou os elevados custos com a dispensa do funcionário, pois isso gera situação injusta em alguns casos, especialmente em um setor que há alta rotatividade de funcionários.
Algumas despesas extras não podem ser cobradas dos locadores
As questões condominiais são complexas, sendo importante o síndico ser orientado por um advogado especializado antes de realizar a assembleia que venha a aprovar reformas ou quotas extraordinárias, pois em muitos casos o desconhecimento da lei acarreta confusão entre os condôminos e seus inquilinos. No final, as imobiliárias enfrentam desgastes pelo fato daqueles que atuam nos condomínios não aprofundam no tema que abrange a Lei de Incorporações em Condomínios nº4.591/64, o Código Civil, a Lei do Inquilinato e a convenção, sendo comum essa ter uma redação precária.
Consiste numa ilegalidade estipular que os locadores pagarão despesas que decorrem de manutenção e conservação, sendo óbvio que diversos equipamentos como elevadores (botões, cabos, freios, rolamentos, etc), interfones, sistemas elétricos e hidráulicos, pisos e demais itens se desgastam e que necessitam de pequenos reparos, troca de peças, o que inclui a pintura interna da portaria, corredores, áreas de lazer (salão de festas, espaço gourmet, etc.), bem como a reposição de plantas dos jardins.
Esses reparos devem ser arcados pelos moradores, sejam eles proprietários ou inquilinos, sendo emitida a quota extra dentro do boleto normal em conjunto com a quota ordinária. A Lei 8.245/91 é clara em diferenciar que tais despesas não se confundem com reforma estrutural, troca do encanamentos e prumadas, troca da cabina do elevador, instalação de carregamento de automóveis elétricos, pintura de fachada, etc que devem ser arcadas somente pelos proprietários.
Vejamos o que diz a Lei do Inquilinato que é taxativa em definir o que o inquilino tem obrigação de pagar:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
[….]
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Diante da clareza da Lei do Inquilinato que regulamenta integralmente a definição das despesas de condomínio, cabe ao síndico, cobrar junto com as quotas ordinárias os custos que vierem a ser necessários para realizar reparos em tubulações ou na parte elétrica, que naturalmente são atingidas por pequenos problemas, bem como a pintura interna das áreas comuns do edifício, sendo ilegal ignorar tal determinação. Pode o condômino/locador se recusar a pagar a taxa extra que venha a ferir os artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato, cabendo ao síndico elaborar o edital e a ata com técnica e precisão jurídica, evitando assim problemas para as imobiliárias.
Quanto ao Fundo Trabalhista, é importante que venha a ser instituído, bem como o Fundo de Obras para realizar reformas estruturais ou compra de novos equipamentos nos termos do inciso X, do art. 22 da Lei nº8.245/91, evitando assim que esses se misturem com o Fundo de Reserva que tem a destinação nos termos do que a assembleia aprovar.
Faça o download do artigo em PDF e compartilhe com quem possa se interessar.
Kênio de Souza Pereira
Advogado e Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
