Nos últimos anos, inúmeros condomínios foram surpreendidos com a falência ou desaparecimento de administradoras que concentravam os recursos de centenas de clientes em uma única conta bancária, conhecida como conta pool. Essa prática compromete a transparência da gestão condominial, pois por misturar os recebimentos, fica impossível verificar e conciliar os recebimentos e os pagamentos, resultando na rejeição das prestações de contas nas assembleias.
A falta de transparência é flagrante, pois os proprietários de apartamentos, salas e lojas não têm acesso a extratos bancários detalhados, os quais são essenciais para rastrear a real destinação e aplicação dos valores da coletividade.
A administradora que se utiliza da conta pool se limita a apresentar relatório manual no qual ela insere o que bem entende, sendo impossível de ser auditado. O erro de aprovar as contas sem qualquer fiscalização tem facilitado a cobrança de despesas que os condôminos desconhecem.
Essa confusão afronta princípios legais que podem ser aplicados aos condomínios por analogia, tais como àqueles previstos na Lei de Responsabilidade Fiscal nº 101/2000, Lei das Cooperativas nº 5.764/71 e na Lei de Sociedades por Ações nº 6.404/76, que impõem a transparência, a separação dos patrimônios e valores que são fundamentais para a fiscalização.
Confusão facilita lucro indevido da administradora
A maioria dos condomínios trabalha com a conta bancária individualizada, na qual a administradora lança apenas as despesas, cabendo o síndico autorizar os pagamentos, o que garante segurança.
Entretanto, há síndicos que para trabalharem menos, aceitam propostas de utilização da conta pool ignorando que os recursos passam a ser aplicados em nome da administradora, que receberá rendimentos ocultos e inconfessáveis em prejuízo do condomínio.
O lucro é tanto, que há administradora que faz empréstimo para alguns condomínios, cobrando juros sobre valores que não lhes pertencem. Outras, praticam concorrência desleal ao oferecer seus serviços e síndicos profissionais parceiros a preços irrisórios, “compensando” os descontos com lucros da movimentação obscura da conta pool. E assim, o barato sai caro.
1º Fórum de Administração de Condomínios do CFA/CRAs
Os riscos que os condomínios correm com a conta pool são tão graves que o Conselho Federal de Administração promoverá, no dia 27/08, o 1º Fórum de Administração de Condomínios destinado a debater riscos e boas práticas na gestão condominial. Este colunista, como vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Federal, foi convidado para ministrar sobre o direito de qualquer condômino exigir a eliminação do uso da conta pool, que gera vários riscos.
O evento nacional que será realizado em Brasília/DF presencialmente e online, dia 27/08, de 9h às 17h, pode ser acessado gratuitamente, por meio do https://cfa.org.br/1o-forum-de-administracao-de-condominios-do-sistema-cfa-cras-fortalece-a-profissionalizacao-da-gestao-condominial-no-brasil/
Belo Horizonte, 21 de agosto de 2025.
Confira a matéria completa no Jornal O Tempo
Faça o download do arquivo em PDF clicando aqui
Kênio de Souza Pereira
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
(31) 2516-7008 – contato@keniopereiraadvogados.com.br
