Muitos proprietários de terrenos ignoram que, ao celebrarem contrato de permuta com uma construtora ou incorporadora, em troca de unidades futuras a serem edificadas no local, passam a assumir solidariamente a responsabilidade de indenizar os compradores pelos prejuízos, caso a empresa venha a abandonar a obra ou falir.
A Lei nº4.591/64, que regula as incorporações e venda de unidades na planta, protege o comprador ao estabelecer que os valores pagos para custear a edificação geram direito à indenização integral em caso de descumprimento contratual pelo incorporador. Assim, se a construtora falir ou o proprietário do terreno reaver o terreno sem entregar as unidades prometidas, ele passa a responder pela restituição dos valores pagos pelos adquirentes, devidamente atualizados.
Vale destacar que o terreno não poderá ser negociado com outra construtora enquanto persistirem débitos perante aos compradores, sob pena de enriquecimento sem causa do dono do terreno e da nova construtora que não pode ser beneficiar do investimento alheio.
Esse entendimento está consolidado nas decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que reconheceu a responsabilidade solidária entre o proprietário do terreno e o incorporador. Conforme consignado em decisões de Recursos Especiais, a venda de unidades na planta consiste num “pacto sustentado essencialmente pela confiança e pela boa-fé contratual”.
Assim, em caso de falência ou inadimplência da construtora, esta pode ser condenada a restituir integralmente os valores pagos, corrigidos monetariamente, além de indenizar os danos morais decorrentes da frustração da legítima expectativa dos compradores que sofreram ao deixarem de receber a moradia pela qual pagaram. Todavia, se ela não possuir patrimônio, a obrigação recai sobre o proprietário do terreno, em razão da solidariedade imposta pela Lei 4.591/64, especialmente quando este autorizou a venda antecipada de frações ideais do terreno.
Compradores devem registrar o contrato
A comercialização de unidades na planta é uma das transações mais complexas do mercado imobiliário, por envolver a aplicação simultânea de diversas leis e terminologias técnicas. Por isso, é arriscado que permutantes e os compradores assinem contratos sem a plena compreensão das cláusulas e suas responsabilidades. É importante prever que a construtora pode ser destituída se paralisar a obra injustificadamente.
Para maior segurança, o comprador deve registrar o contrato na matrícula da incorporação, evitando assim, a venda em duplicidade. Contudo, na ausência do registro de incorporação no cartório, a venda é considerada irregular, sujeitando a construtora a pagar ao comprador a multa de 50% sobre o valor que tiver recebido.
Inúmeros permutantes ficam surpresos com os desdobramentos da transação diante dos atrasos, da entrega de unidades diferentes do que foi prometido, da cobrança de valores não previstos, dentre outros problemas que seriam evitados se fossem melhor assessorados.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
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