Uma das questões complexas no setor imobiliário é a locação comercial que pode vir a permitir ao inquilino renovar o prazo do contrato, mesmo contra a vontade do locador, de cinco em cinco anos, por meio da Ação Renovatória. Essa possibilidade legal ocorre somente quando o proprietário do imóvel elabora um contrato com prazo de locação de cinco anos ou alguns com prazos determinados inferiores, que somados atinjam cinco anos ou mais. Com esse contrato, qualquer empresa de prestação de serviços, comercial ou industrial com fins lucrativos, pode vir a ter maior garantia de permanência no imóvel, podendo exigir do locador um novo contrato de cinco ano no decorrer do penúltimo semestre do último ano do prazo que esteja por vencer.
A grande preocupação dos locadores com esse tipo de locação é perde o direito de retomar o imóvel por “denúncia vazia”, após a finalização do prazo contratual. Esse poder de despejar o inquilino facilita a renegociação do valor do aluguel que por ventura esteja defasado. Diante disso, criou-se a regra do locador repudiar contratos que pudessem somar cinco anos, pois assim evitaria ficar à mercê da boa vontade do inquilino em renegociar o aluguel.
Ocorre que o artigo 19 da Lei do Inquilinato permite ao locador ou ao inquilino requerer a revisão judicial do aluguel a cada três anos em qualquer tipo de locação, sendo que no caso dos contratos sujeitos à Ação Renovatória essa revisão também pode ocorrer a cada quinquênio, o que evita que o novo contrato de cinco anos venha a vigorar com aluguel de valor injusto.
Os locadores estão mais tranquilos em conceder contratos mais longos, especialmente, aqueles que compram os imóveis para obter renda, como se fosse uma aposentadoria, pois não têm a pretensão de vendê-los. Quando o foco do locador é manter o inquilino, esse acaba dando maiores condições deste investir no imóvel realizando obras e melhorias, ao conceder ao ocupante um prazo que lhe dê segurança ao eliminar a possibilidade de retomada por “denúncia vazia”. Muitos inquilinos ficam mais tempo no imóvel ao terem segurança em decorrência dos investimentos que realizaram e melhoraram seu ponto comercial.
Essa mudança de comportamento decorre do sucesso do Plano Real que tem feito a inflação girar de 3 a 7% ao ano. Antes, no decorrer dos anos 80 até 94 era comum inflação de 400% ao ano, tendo chegado no ápice de 5.000% ao ano. Até o início dos anos 2000 era menor o volume de oferta de lojas e pontos comerciais, o que gerava valores elevados de luvas em alguns locais estratégicos, sendo rotina os valores dos aluguéis dos imóveis evoluírem bem acima dos índices que medem a inflação.
Desde o final do boom imobiliário constata-se uma grande oferta de lojas, andares corridos e salas, sendo que as margens de lucro caíram em todos os setores econômicos; as aplicações financeiras passaram a render bem menos (Selic 6,5% ao ano é a mais baixa desde 1986, sendo que chegou a 45,67% em 1997), e logicamente o aluguel comercial acompanhou esse novo cenário, não sendo mais possível atingir 1% do valor venal do aluguel. Assim, surgiram novos investidores com a mentalidade de obter renda a longo prazo, havendo mais facilidade no fechamento de contratos com prazos também longos, os quais não assustam mais como antes, já que são melhor assessorados juridicamente.
Portanto, é possível manter uma locação por mais tempo, sendo fundamental que as partes estejam acompanhadas por advogados especializados que venham a esclarecer que o contrato longo, para quem deseja apenas renda, não é tão ruim quanto se pregava há anos.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor Regional de MG da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
