O Código Civil regulamenta a administração dos condomínios determinando que somente a assembleia geral pode aprovar as deliberações, conforme os tópicos previstos no Edital de Convocação e os quóruns estipulados na convenção e na lei. Diante disso, é ilegal a postura de o síndico ou de alguns condôminos tentarem aprovar qualquer obra ou regra mediante a elaboração de um abaixo-assinado ou circular que visa obter a assinatura dos condôminos de porta em porta. Independente do volume de assinaturas colhidas na circular essa não tem nenhum valor legal, sendo, portanto, impossível o síndico exigir o pagamento de uma taxa extra ou realizar uma obra com base num expediente nulo.
Assim determina o Código Civil: “Art. 1.348 – Compete ao síndico: I – Convocar a assembleia dos condôminos; […] IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. Art. 1.354 – A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.”
A circular passada de porta em porta configura uma mera pesquisa de opinião no condomínio, a qual pode até ser relatada numa assembleia, mas em hipótese alguma poderá substituir a reunião, que para ser válida exige que todos os condôminos sejam convocados. É comum as convenções estipularem o prazo de 5 dias antes da reunião para que as pessoas possam se inteirar dos temas que serão discutidos e assim se preparar para os debates.
LEI PROTEGE DIREITO AO DEBATE
Por ser um condomínio composto por coproprietários com interesses e pontos de vista diferentes, com valores e conhecimentos diversos é natural que ocorram discussões na assembleia, sendo comum o conhecimento geral ser aprimorado pelas trocas de ideias. Muitas vezes uma pessoa muda de ideia ao ouvir o argumento do vizinho e isso somente é possível ocorrer numa reunião onde as pessoas comparecem após terem analisado previamente no edital o que seria deliberado. Devido a isso, o legislador, há mais de 51 anos, com a Lei nº 4.591/64, determinou nos artigos 24 e 25, as regras que exigem a realização da assembleia, sendo que essas foram reproduzidas no Código Civil de 2002, nos artigos 1.350 a 1.355. Caso o síndico se recuse a convocar a assembleia, de forma de impedir que um assunto requerido por um condômino seja analisado e votado, poderá ¼ dos condôminos fazer a convocação.
ASSEMBLEIA EVITA CONSTRANGIMENTO DO ABAIXO-ASSINADO
A assembleia é o local onde as questões da coletividade condominial são debatidas, tendo todos os presentes o direito de se manifestar e fazer constar em ata seus argumentos e a sua posição. Tentar substituir a reunião pela circular fere a lei, pois o portador ao chegar na entrada do apartamento do morador acaba por constrangê-lo ao criar uma pressão para que sua pretensão seja aceita, sendo impossível saber se todos tomaram conhecimento real dos fatos e se a manifestação não foi manipulada. Além disso, impede a troca de ideias, sendo comum a pessoa colocar sua posição na circular sem pensar, seja por estar com pressa em razão de outro compromisso ou para evitar o embate na porta da sua moradia.
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Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
E-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br (31) 3225-5599
