Vaga de garagem pode ser penhorada? O que muitos proprietários de apartamentos ainda não sabem
É muito comum que proprietários de imóveis acreditem que tudo o que está vinculado à sua residência é automaticamente protegido como bem de família, inclusive a vaga de garagem localizada nos edifícios. Essa percepção, embora compreensível, não é 100% correta!
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já pacificou o tema por meio da Súmula 449, ao estabelecer que a vaga de garagem que possui matrícula própria não é considerada bem de família para fins de penhora, podendo ser leiloada para pagar o credor. Em outras palavras: mesmo que o apartamento seja impenhorável por se tratar da única residência da família, a vaga autônoma pode, sim, ser penhorada para pagamento de dívidas.
Por que a vaga não recebe a mesma proteção do imóvel residencial?
Quando a vaga de garagem possui matrícula individual no cartório de registro de imóveis, ela é tratada como um bem independente, distinto da unidade residencial, tanto é que a Prefeitura emite duas guias de IPTU. Assim, não se beneficia automaticamente da proteção conferida à residência onde a família reside.
Essa distinção é fundamental e muitas vezes ignorada pelos proprietários, que só tomam conhecimento da possibilidade de penhora quando já enfrentam uma execução judicial.
Penhora é possível, mas a alienação tem limites
Outro ponto que gera confusão, é a ideia de que, uma vez penhorada, a vaga de garagem poderia ser livremente vendida a qualquer interessado em leilão judicial.
O STJ esclareceu recentemente, no julgamento do Recurso Especial nº 2.095.402, que embora a vaga com matrícula própria possa ser penhorada, sua alienação é limitada. Isso porque o artigo 1.331, §1º, do Código Civil, a partir de 2012, estabelece que vagas de garagem não podem ser vendidas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio, salvo se houver autorização expressa na convenção condominial.
Assim, mesmo em uma hasta pública, a alienação da vaga de garagem deve respeitar essa limitação legal, ficando restrita aos próprios condôminos, quando a convenção não autoriza expressamente a alienação a terceiros.
E se a convenção for anterior a 2012?
Caso a vaga autônoma e independente tenha sido adquirida antes da Lei 12.607/2012, que alterou o art. 1.331, §1º, que passou a limitar a venda à estranhos ao condomínio, essa poderá ser vendida a não residente do prédio. A restrição não pode retroagir ao direito adquirido do proprietário que já tinha a liberdade de alienar a qualquer pessoa.
Diante das complexidades dos negócios imobiliários, que exigem a análise de várias leis para a redação adequada dos contratos, é importante a atuação preventiva de um advogado especializado em Direito Imobiliário. A análise técnica da matrícula, da convenção condominial e do cenário da execução permite identificar riscos, evitar nulidades e definir estratégias juridicamente seguras, seja para a proteção do patrimônio do proprietário, seja para a efetiva satisfação do crédito.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
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