Falta de assessoria aos compradores e vendedores após pagar a comissão
Vendedores e compradores de imóveis têm se surpreendido com a ausência de profissionalismo das imobiliárias virtuais que substituem o acompanhamento do corretor por robôs e mensagens automáticas, gerando insegurança em negociações que exigem orientação técnica. A inexistência de sede física e atendimento pessoal resulta na omissão e na falta de conferência de documentos essenciais, provocando elevado número de reclamações dos consumidores. A imobiliária virtual mais conhecida já acumula 93.290 reclamações no site Reclame Aqui, o que evidencia o descompasso entre a promessa de eficiência tecnológica e a efetiva prestação de um bom serviço.
Somente na hora de assinar o contrato é que as partes ficam sabendo que se trata de documento genérico e que terão o dever de providenciar todos os documentos e certidões de órgãos públicos que a maioria das pessoas não sabe onde e como obter. Bem diferente, a imobiliária tradicional toma a iniciativa de viabilizar a documentação necessária para assegurar tranquilidade, segurança e evitar perda de tempo.
Clientes só percebem a ausência de compromisso ao assinarem o contrato
O vendedor que autoriza a imobiliária virtual a anunciar seu imóvel desconhece que a avaliação é realizada por um robô que, rotineiramente fixa um preço dissociado da realidade do mercado, justamente pela ausência de uma pesquisa criteriosa típica das imobiliárias tradicionais que contam com corretores qualificados.
O contrato, por sua vez, concentra-se em assegurar o direito à comissão e isentar a plataforma da condução responsável da transação, garantindo a sua remuneração antes do recebimento de qualquer valor pelo vendedor. Não há qualquer orientação sobre questões tributárias, financiamento, desocupação, e sequer verifica a real capacidade financeira do comprador para concluir o pagamento.
O foco é a rapidez em preencher o contrato e receber a comissão de 6%, sem se importar em obter um sinal para o vendedor, que usualmente é de 15 a 20% do valor do imóvel. É ignorado que o sinal expressivo é essencial para gerar seriedade a negociação e estimular o cumprimento das obrigações assumidas.
Imobiliária virtual tem como foco garantir a sua comissão, nada mais.
A grande inovação trazida pela imobiliária virtual é o recebimento da sua comissão antes de qualquer outra providência. Por exemplo, na compra do imóvel de R$1 milhão é determinado o sinal de R$60 mil, que é depositado diretamente na conta da imobiliária virtual. O vendedor só recebe algum valor dias depois, condicionado à aprovação do comprador sobre a documentação que o vendedor, sem apoio técnico, apresentar. Caso o comprador não aprove, o imóvel pode ficar meses travado, sem condições de ser negociado com outra pessoa apesar do vendedor não ter efetivamente recebido um centavo.
Corretor presencial evita que imóvel fique travado
Diante da ilógica da imobiliária digital promover a assinatura do contrato de promessa de compra e venda sem primeiramente verificar toda a documentação do imóvel e das partes – pois a imobiliária tem pressa em receber a comissão – constata-se várias rescisões após meses de desgastes. Isso seria evitado se o atendente virtual tivesse como prioridade atender os interesses dos clientes e conferisse tudo antes de formalizar o contrato.
Essa situação não ocorre com as imobiliárias tradicionais, pois o corretor de imóveis verifica presencialmente os documentos do imóvel, do vendedor e do comprador, especialmente no caso de financiamento, antes de elaborar o contrato de promessa de compra e venda. Com essa cautela são evitados os problemas que os robôs não saber resolver – conforme previsto no contrato do Quinto Andar – que afirma que cabe unicamente aos clientes obter a documentação. As partes ficam discutindo sozinhas sobre o que não entendem, ficando o imóvel travado por meses, fora do mercado, em função dessa falta de acompanhamento.
Nessa era do digital o que temos visto nesses contratos como principal inovação das imobiliárias virtuais, sem sede e com pouquíssimos corretores de imóveis (pois são substituídos por telefonistas, robôs e atendentes que não sentam na mesa), é o capricho com a estética e o marketing.
O contrato padrão tem uma linda formatação, fotos e desenhos, além de remeter os clientes a outras cláusulas do site (que não estão impressas dificultando a compreensão), sendo estipulados prazos irracionais que prejudicam o vendedor, deixando evidente o desconhecimento de várias regras do mercado imobiliário, apenas lhe trazendo prejuízos.
Belo Horizonte, 22 de janeiro de 2026.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
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