Estelionato é frequente nos negócios imobiliários
Há construtor, corretor e proprietário de imóvel que desconhece que pode ser condenado criminalmente por estelionato quando omite informações do adquirente. E faz isso porque sabe que se dissesse a verdade, a venda não seria concretizada ou seria exigida uma redução do preço. Diante do ideia de que é mais sofisticado tem um lote num condomínio fechado, constata-se o crescimento de algumas pessoas criando associação de maneira precária para cobrar taxa associativa (como se fosse quota de condomínio) de centenas de proprietários de lotes e casas que nunca pensaram em tal despesa, pois o loteamento é comum, não tendo esses nunca participado de qualquer associação.
Essas situações são bastante rotineiras, como a venda de apartamento comum como se fosse uma cobertura, sendo a obra não legalizada, fato esse que desvaloriza o imóvel e gera risco a quem comprar, pois deverá o corretor e o vendedor avisar ao pretendente sobre esse problema. Da mesma forma comete ato ilícito o vendedor camuflar um defeito grave do casa (infiltrações, problema estrutural) para facilitar a venda, bem como vender lote em área de preservação ambiental como se fosse um lote comum que permite a construção.
Não se admite que o comprador soubesse do problema ou que o loteamento fosse comum quando o comprador pagar mais caro pensando que o lote ou casa faça parte de um condomínio fechado, plenamente legalizado junto ao Ofício de Registro de Imóveis. Por isso, tem que constar no contrato de compra e venda esses problemas, de maneira clara para demonstrar que o comprador não foi enganado, pois até o corretor de imóveis pode vir a responder civilmente e às vezes até criminalmente por não ter informado.
ESTELIONATO GERA PROCESSO PENAL E INDENIZAÇÃO
O estelionato na venda de imóvel ocorre quando o vendedor engana o comprador para levar algum tipo de vantagem, como quando camufla infiltração, o cupim de concreto, o aterro do terreno ou defeitos estruturais que certamente desvalorizam o bem. Da mesma forma, aquele que vende um imóvel com problema na documentação que impede ser financiado para depois lucrar com a multa rescisória tendo em vista ser viável o agente financeiro aceitar o bem em garantia ou aquele que vende um apartamento tipo como se fosse cobertura, sendo que o dono invadiu o terraço e edificou mais um pavimento numa área comum.
Enfim, em todos os casos em que o vendedor omite ou informa errado o comprador para obter lucro, existirá a hipótese dele incorrer no crime de estelionato previsto no artigo 171 do Código Penal: “Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento”
O corretor de imóveis também pode ser condenado pelo mesmo crime ao omitir informações que sabe ou deveria saber sobre o imóvel. Além disso, pode ser obrigado, juntamente com o vendedor, a indenizar financeiramente o adquirente pelos danos sofridos, com base no art. 723 do Código Civil: “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”. Parágrafo único: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”
Cabe ao vendedor e ao corretor agir com boa-fé e informar os defeitos do imóvel ou da sua documentação, de forma clara e por escrito. Quanto ao corretor de imóveis, cabe a esse agir conforme a Lei 6.530/78 e o Código de Ética que regulamentam a sua atividade profissional, a qual exige uma postura confiável e honrosa diante do fato de intermediar negócios que, em muitos casos representam as economias de uma vida de trabalho.
COBRANÇA ABUSIVA DE TAXA ASSOCIATIVA EM LOTEAMENTO
Há alguns anos o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que somente quem é associado pode vir a ser cobrado pelas despesas com o Loteamento Fechado. Ocorre que, aquele que “monta uma associação” com algumas pessoas, às vezes unido à uma Administradora de Condomínio e de forma surpreender passa a enviar dezenas ou centenas de boletos para quem desconhece tal associação, comete ato ilícito, podendo responder criminalmente por constrangimento ilegal e às vezes, conforme o caso, até por associação criminosa.
Há aqueles que mesmo sabendo ser ilegal, arriscam fazer essas cobranças que foram derrubadas pelo STJ, pois existem pessoas que por terem pavor de se tornar réu numa ação de cobrança, pagam a taxa mesmo sendo um loteamento comum. Entretanto, essas vítimas podem processar quem promove tal ameaça por danos materiais (despesas com a contratação de advogado e prejuízos com a negativação do cadastro), bem como por danos morais em razão da angústia e da aflição decorrente de uma cobrança irregular.
O Direito Penal Imobiliário, que é a última e mais extrema medida, pode ser uma saída para compradores enganados, como nos casos em que o construtor desapareceu com o dinheiro e não entregou a obra. Nesses casos, se o comprador foi ludibriado, este tem o direito de tomar medidas criminais, porque de qualquer forma, toda sentença criminal deve prever a reparação do dano, e o alcance da justiça seria maior que o sentimento de impunidade.
Belo Horizonte, 06 de agosto de 2018.
Este artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
Kênio de Souza Pereira
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – kenio@keniopereiraadvogados.com.br
