Residir em condomínios residenciais ou trabalhar em prédios comerciais exige que as pessoas se adaptem a uma vida mais exposta aos vizinhos, ao compartilhamento das áreas comuns e de lazer. A convivência em condomínio implica na conjunção de direitos e deveres, devendo cada um respeitar limites e regras que propiciam o bem estar e segurança que todos desejamos. A convenção bem elaborada consiste num poderoso instrumento estimulador da boa convivência, pois pode ampliar o alcance do artigo 1.336 que veda o uso irregular das unidades, bem como facilitar a aplicação de penalidades previstas nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil que oferece parâmetros sobre os limites do direito de propriedade nos condomínios.
Quando aos demais imóveis localizados fora do ambiente condominial, tais como casas, lojas, galpões, chácaras ou terrenos, caso sejam utilizados para atividade ruidosa, deverá essa ser confinada num ambiente acústico que isole os ruídos, pois o artigo 1.277 do Código Civil proíbe o uso nocivo da propriedade em geral. Dessa forma, a regra legal é que nenhuma pessoa ou empresa está autoriza a fazer barulho de maneira a perturbar os vizinhos, independentemente da hora. Obviamente, em situações bem específicas, que não há como isolar o barulho, esse é tolerável até 80 dB, como no caso das construtoras que só podem utilizar marteletes, serras e outros equipamentos ruidosos dentro do horário de 10h00 às 17h00, de segunda a sexta-feira.
O barulho é um dos problemas que mais gera atritos no condomínio. A Lei de Belo Horizonte nº 9.505, 23/01/08 estabelece o limite de 70 dB no horário de 7 às 19h e de 45 dB a partir da 0:00h. Certamente, a música em alto volume, o salto alto ou o ato de arrastar móveis à noite, o barulho das brincadeiras das crianças, latido de cães e festas estão entre os barulhos que mais incomodam os vizinhos. Isto sem falar no barulho e poeira decorrentes de obras, que têm horários pré-estabelecidos por lei para reduzir os incômodos.
CONVENÇÃO BEM ELABORADA INIBE ATOS IRREGULARES
Se todas as pessoas fossem conscientes, racionais e educadas, seria desnecessário existir leis e regimento interno. Cabe à assembléia estabelecer proibições, horários para atividades que produzem barulho e multas para quem as infringe. A maioria das convenções é omissa e mal redigida, sendo comum não permitir que o síndico aplique a multa, o que motiva sua atualização de forma profissional. Consiste numa enorme barreira à moralização e organização do condomínio a necessidade de quóruns de 2/3 ou ¾ do condomínio para aplicar uma multa, podendo essa falha do Código Civil ser sanada com a rerratificação da convenção com técnica jurídica.
A falta de normatização para aplicação da multa acarreta, muitas vezes, sua anulação, pois devem ser observados procedimentos jurídicos complexos para que a multa seja confirmada num processo judicial.
HORÁRIOS:
Devem ser estabelecidos horários para situações como:
Utilização das áreas de lazer, como salão de festas e quadras
• Circulação de cargas e mudanças (elevador/escada).
• Proibição de barulho nos corredores e áreas externas, principalmente próximas às janelas das unidades;
• Horário para obras nas unidades condominiais.
Mesmo que o condomínio não conte com a regulação de horários, o bom senso impõe uma atitude educada e respeitosa. Engana-se aquele que acha que a “Lei do Silêncio” vale apenas de 22:00 às 07:00 horas. Neste horário, exige-se maior rigor e mais silêncio. Somente, uma pessoa “sem noção” entende que pode fazer barulho, ouvir música em alto volume e perturbar o sossego e à saúde dos vizinhos durante o dia. Se, age assim, deveria morar no mato, bem longe da civilização.
PENALIDADES
Conforme o Código Civil, toda pessoa que produza, a qualquer hora, barulho ou poluição ambiental (fumaça, mau cheiro) está sujeita a penalidades, que podem chegar a 10 vezes o valor da quota de condomínio, dependendo da gravidade e de eventuais danos causados, sendo fundamental uma redação profissional da convenção que estabeleça os procedimentos que viabilizarão a exigência do pagamento da multa, inclusive mediante cobrança judicial.
Caso o problema não seja resolvido de forma amigável restará como solução a propositura do processo judicial que muitas vezes resulta na mudança do infrator que percebe que aquele não é o seu lugar.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Diretor adjunto do IBRADIM-MG Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
