A compra de qualquer imóvel deve ocorrer sempre mediante a assinatura de uma de escritura junto ao Ofício de Notas, que logo após deve ser registrada na matrícula no Ofício de Registro de Imóveis, pois somente assim é transferida a propriedade para o nome do comprador. Realizar a aquisição de um imóvel por meio de um contrato de promessa de compra e venda atrelado a uma procuração por instrumento público tem ocasionado problemas, na medida em que, embora a venda seja realizada, muitas vezes o procurador indicado pelo comprador não cumpre fielmente sua função, deixando de lavrar a escritura. Essa falha pode ocasionar diversos transtornos, tanto para comprador, quanto para o vendedor que confiou em outorgar a procuração para quem ele não conhece.
No caso do vendedor, ao continuar figurando no Ofício de Registro de Imóveis como proprietário, permanece também como responsável pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), bem como das quotas de condomínio, caso o bem seja uma unidade condominial. Na hipótese de o comprador não quitar o IPTU, dará margem para que o vendedor venha a ser protestado pelo município junto ao Ofício de Protestos, podendo este vir também a ser réu numa ação de execução fiscal. No caso da inadimplência da quota condominial o vendedor poderá responder por uma ação de execução proposta pelo condomínio, que que tais fatos acarretam problemas cadastrais para o vendedor.
Os credores, seja o município ou o condomínio, tomarão as providências para exigir o pagamento da dívida contra o proprietário que figura no Ofício de Registro de Imóveis, no caso, o vendedor, pois tais débitos estão ligados ao imóvel. Caso essas dívidas não sejam quitadas após a condenação judicial do devedor (que de forma injusta não é colocado como réu o comprador), o credor pedirá ao juiz que faça a penhora do dinheiro que estiver na conta bancária do vendedor, por meio do BACENJUD, pois a penhora do imóvel e seu leilão só ocorre se não for encontrada moeda corrente.
O vendedor terá seu crédito negativado na praça, não conseguindo movimentar conta bancária, fazer empréstimos, tendo prejuízos nas relações comerciais até que consiga uma decisão judicial que elimine o problema e responsabilize o comprador.
Há ainda o risco com a Receita Federal, pois a falta de escritura poderá dar margem para o comprador utilizar a procuração para vender o imóvel a terceiros por um preço maior do que o vendedor recebeu. Essa nova transação feita por meio de procuração, gerará o dever de o vendedor pagar ao Fisco 15% sobre lucro imobiliário que na verdade foi obtido pelo comprador.
RISCO DE VIR A RESPONDER COMO INCORPORADOR
A procuração pode ainda gerar muitos transtornos para o vendedor, caso ela seja utilizada para lançar um empreendimento que terá suas unidades vendidas na planta, o que configura incorporação. Sendo praticados pelo comprador atos irregulares ao vender as unidades para dezenas de adquirentes, se forem lesados, poderão propor ação contra quem estiver figurando como dono na matrícula do Ofício de Registro de Imóveis, pois o vendedor poderá ser confundido com o incorporador, pois constará nos documentos formalizados com terceiros o seu nome.
Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais e do SECOVI-MG.
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário.
Vice-diretor em MG do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
keniopereira@caixaimobiliaria.com.br
