Adquirir um imóvel costuma ser o investimento mais expressivo que uma pessoa faz na vida, mas estranhamente é ignorado que ela pode vir a perder até 35% do preço de mercado por falhas na documentação que impeçam sua negociação futura ou que inviabilize a transmissão dele para os herdeiros, no caso de falecimento do proprietário.
É inaceitável um comprador deixar de verificar profundamente a documentação do imóvel, a qual varia conforme o caso, o que exige uma assessoria jurídica especializada que não se confunde com a do corretor de imóveis. A falta de cuidado explica tantas pessoas se arrependendo por terem comprado terrenos em loteamentos clandestinos ou que foram enganadas em pagar mais caro por um lote num condomínio fechado sendo que depois descobrem que se tratava de um simples loteamento, sem qualquer regulamentação que desse sustentação à cobrança da taxa associativa, que é fundamental para manter os serviços de portaria e segurança de um condomínio fechado.
Inúmeros são os casos de compradores que somente anos depois descobrem que o apartamento de cobertura não é realmente uma cobertura, mas sim um apartamento tipo que invadiu o terraço do edifício, havendo ainda apartamentos térreos com obras irregulares que exigem custos elevados para serem regularizadas.
Em alguns casos, somente quando o fiscal/engenheiro do banco comparece para avaliar a casa, loja ou galpão para que o financiamento imobiliário seja aprovado, é que o comprador descobre a falta de Baixa de Construção/Habite-se que resulta na recusa do Agente Financeiro fazer o financiamento.
São milhares os casos de compradores que, após assinarem o Contrato de Promessa de Compra e Venda e pagarem o valor do imóvel, são surpreendidos com a impossibilidade de fazer a escritura e registrá-la no Ofício de Registro de Imóveis. O maior erro é deixar as pendências sem resolver, pois, arriscam perder o imóvel em decorrência de uma execução judicial contra o vendedor que ainda figura como proprietário na matrícula junto ao Ofício de Registro. O problema é que, com o passar dos anos, a situação se agrava especialmente quando o vendedor e seus herdeiros falecem e a ação de usucapião, que tem alto custo, passa a ser a melhor solução para regularizar a propriedade.
Inúmeras são as brigas familiares provenientes de imóvel que deixa de fazer parte do inventário por falta de registro regular, pois o comprador só pensou na posse. Ao esquecer de transferir a matrícula para seu nome criou um conflito para os filhos (além de noras e genros) que passam a ficar impedidos de vender o imóvel para dividir o dinheiro e assim terem paz.
Essas são apenas algumas das razões dos milhares de processos judiciais que discutem a posse, rescisão e indenizações de negócios que poderiam ser bons. Cabe ao proprietário regularizar previamente seu imóvel para evitar problemas, a sua desvalorização e conflitos no caso de herança. Deixar para depois é prejuízo certo!
Belo Horizonte, 02 de janeiro de 2020.
O resumo deste artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
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Kênio de Souza Pereira
Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
