O aumento das temperaturas em todo mundo e o avanço da tecnologia na fabricação de aparelhos de ar-condicionado que passaram ser mais eficientes, silenciosos e com menor consumo de energia, fez com que praticamente na totalidade dos edifícios de alto padrão os apartamentos sejam projetados e preparados para a instalação desses aparelhos. Esses equipamentos deixaram de ser um item de luxo, tornando-se, em muitos casos, uma necessidade, como acontece com os automóveis. Constata-se que as pessoas já não compram automóveis sem ar-condicionado, o que vem ocorrendo também com apartamentos, sendo que aqueles onde é inviável a instalação, acabam tendo maior dificuldade de serem comercializados.
Uma das grandes polêmicas que existem refere-se aos aparelhos colocados nas janelas, pois causam desarmonia nas fachadas. Os arquitetos e construtores eliminaram esse problema há cerca de 20 anos, quando passaram a instalar brises, que são grades de acabamento em alumínio que permitem a instalação das condensadoras de forma camuflada, mantendo assim o belo visual das fachadas.
Os prédios mais modernos têm áreas técnicas projetadas com estrutura e acabamentos próprios para comportar condensadoras de ar de grande porte, utilizando-se de recursos visuais que tornam a presença dos aparelhos imperceptível.
Apartamentos mais antigos também podem ser refrigerados
Os edifícios construídos há tempos, que não contam com essas brises, estão se modernizando ao instalarem-nas, gerando assim valorização ao permitirem a colocação de aparelhos de ar-condicionado sem prejudicar a fachada. A instalação das brises, conforme especialistas, não é considerada alteração da fachada, pois consiste num elemento decorativo que mantem o aspecto arquitetônico.
Engana-se quem acredita ser necessária unanimidade para aprovação de instalação das brises quando o condomínio decide fazê-lo. Somente, quando um condômino, de forma isolada faz uma alteração na fachada (por exemplo: fechar varanda ou alterar o formato das janelas), exige-se a aprovação unânime do condomínio, conforme o art. 10, §2° da Lei 4.591/64, que prevê:
“Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
I – alterar a forma externa da fachada;
Il – decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação; […]
1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos”
CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO REDIGIDOS POR AMADORES CONFUNDEM OS CONDÔMINOS
Quando é o condomínio, com a aprovação da maioria na assembleia, que deseja fazer obra ou melhoria na fachada, não se exige a votação unânime, sendo lamentável as convenções que causam confusão quanto a esse tipo de votação. Mas, o pior é vermos regimentos internos estabelecendo quoruns de votação, sendo tal equívoco fruto de conhecimento elementar da lei, já que um regulamento não pode se sobrepor à convenção. Somente a convenção pode determinar os quóruns, conforme estabelece o Código Civil:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
[…]
É plenamente legal o condomínio aprovar a colocação de brises, ignorando o regimento interno que estabelece quórum unânime, para viabilizar a instalação de ar-condicionado, que gera conforto, melhora o uso da moradia e valoriza os apartamentos, sendo portanto uma obra útil, que pelo Código Civil exige a aprovação da maioria. Basta vermos do art. 1.341, inciso II, que estabelece: “A realização de obras no condomínio depende: (…) II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.”
Obra útil é aquela que visa a melhoria ou aperfeiçoamento do edifício para sua utilização. Portanto, não é viável alegar que é necessária unanimidade, pois tal erro decorre de falta de conhecimento jurídico que é percebido em várias convenções copiadas por leigos que se confundem sobre os vários tipos de quoruns, já que não advogam no dia a dia das questões condominiais.
O síndico pode convocar uma assembleia para deliberação sobre colocação de brises, de modo a viabilizar que todos os condôminos que queiram, no presente ou no futuro, possam instalar o ar-condicionado.
Belo Horizonte 17 fevereiro 2020
Este artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia
Kênio de Souza Pereira
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH/MG
Membro do Ibradim – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
