A PROMOÇÃO DA LOCAÇÃO POR DUAS OU MAIS ADMINISTRADORAS AO MESMO TEMPO DEMONSTRA FALTA DE PROFISSIONALISMO
Com o aumento das dificuldades em obter ganhos financeiros nas mais variadas atividades e a redução dos postos de trabalho, o mercado de locação foi invadido por pessoas inabilitadas que sem conhecimento técnico passaram a adotar atitudes ilegais e antiéticas, colocando em risco o locador que nomeia mais de uma administradora para promover a locação.
As normas legais que regulam a atividade imobiliária foram criadas para proteger o mercado e evitar prejuízos por práticas ilegais. Os princípios jurídicos e o bom senso profissional orientam que somente uma imobiliária pode promover a locação de determinado imóvel, já que esta presta serviço através de procuração.
O mesmo princípio jurídico e ético pode ser observado na Ordem dos Advogados do Brasil que no seu Código de Ética estabelece:
“Art. 11. O advogado não deve aceitar procuração de quem já tenha patrono constituído, sem prévio conhecimento deste,…”.
O advogado que, de forma antiética, entrar no processo que está aos cuidados de outro colega, sem que este seja devidamente comunicado pode ser punido. Caso um cliente de um advogado queira contratar outro advogado, caberá àquele transferir a sua procuração, através de substabelecimento, para o novo advogado poder ter acesso ao processo.
Quanto ao mercado imobiliário o Código de Ética Profissional –Resolução –COFECI nº 326/92 determina no seu art. 4º:
“Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:
I – inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
II – apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;
III – recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
IV – comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados;
V – prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas pormenorizadas;
VI – zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;
VII – restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;
VIII – dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título;
IX – contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais;
X – receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.”
Já o art. 6º estabelece:
“É vedado ao Corretor de Imóveis:
I – aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude;
II – manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em Resoluções;
III – promover a intermediação com cobrança de “over-price”;
IV – locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente;
V – receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados;
VI – angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe;
VII – desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;
VIII – deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou intimações para instrução de processos;
IX – acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades de transações imobiliárias;
X – praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;
XI – promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei;
XII – abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia ciência do cliente;
XIII – solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas;
XIV – deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes;
XV – aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;
XVI – aceitar incumbência de transação sem contatar com o Corretor de Imóveis, com que tenha de colaborar ou substituir;
XVII – anunciar capciosamente;
XVIII – reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo;
XIX – utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando no exercício de cargo ou função em órgão ou entidades de classe;
XX – receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja expressamente autorizado para tanto.”
O mercado imobiliário tem sido surpreendido com o fato de um imóvel apresentar placas de duas ou mais administradoras anunciando sua locação. Esta atitude é irresponsável e demonstra total desconhecimento da lei, pois coloca o proprietário/locador em risco de ser condenado a pagar uma pesada indenização ao inquilino.
Os corretores que colocam várias placas num mesmo imóvel se esquecem dos princípios éticos da sua profissão e do Código Civil que, no seu art. 723, estabelece:
“O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.”
Qualquer corretor, por mais inexperiente que seja, ao captar um imóvel que já esteja entregue a outra administradora, e ao cometer o abuso de colocar a segunda placa anunciando o imóvel, está ciente de que poderá ocorrer locações simultâneas, o que acarretará numa condenação judicial para o locador, bem como para sua empresa. Fere então o artigo 723 do Código Civil que estabelece que o corretor deve executar a mediação com diligencia e prudência.
PROTEÇÃO PARA O PRETENDENTE À LOCAÇÃO
O Código Civil (C.C.) determina que:
“Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.”
O legislador visou dar estabilidade às relações sociais, impedindo a retirada injustificada da oferta e a insegurança jurídica. O Código de Defesa do Consumidor prevê o direito básico de proteção ao consumidor contra práticas comerciais desleais e abusivas:
“Art. 6º. São direitos básicos do consumidor:
(…)
IV – a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos ou serviços.”
Qualquer prestação de serviço, bem como o oferecimento de uma proposta, deve ser feita com seriedade. O pretendente à locação quando comparece à imobiliária, entende que a proposta de aluguel é séria, e como tal pede favores a parentes e amigos para que assumam a fiança, bem como gasta tempo e dinheiro na confecção da sua ficha cadastral e de seus dois fiadores.
RISCO DE INDENIZAR O INQUILINO
O ato de o locador fornecer a chave de seu imóvel para a imobiliária caracteriza uma autorização tácita para que ela promova a locação. Neste caso a administradora assina o contrato de locação, mas se a outra administradora alugar o imóvel no mesmo momento, para outro pretendente, teremos aí dois contratos. Diante disso o inquilino que não conseguir entrar no imóvel poderá processar a administradora e o locador. Já houve caso em Belo Horizonte-MG. do segundo inquilino, vindo de outro Estado, ficar com o caminhão parado na porta do edifício, pois foi impedido de entrar no apartamento pelo inquilino que assinou um outro contrato na mesma época.
O resultado foi o seguinte: Diante da ilegalidade e da falta de profissionalismo, o inquilino requereu e ganhou em juízo a multa rescisória de seis meses de aluguel prevista no contrato, além do ressarcimento de todas as despesas com a mudança, com o hotel que teve que ocupar, com o guarda-móveis e ainda uma elevada quantia por danos morais, pois aquele fato ocasionou à sua família perda de tempo, desgaste, constrangimento e sofrimento.
Essa situação tende a se reproduzir caso alguns corretores continuem a ignorar as normas legais. O locador deve ficar alerta sobre os riscos que corre ao entregar seu imóvel a mais de uma administradora. Deve o locador, ao nomear quem irá representá-lo, prestigiar e confiar em quem respeita a lei.
COMBATE AO CONCORRENTE DESLEAL
Caso o corretor que foi contratado em primeiro lugar seja prejudicado pelo concorrente que age de forma desleal, poderá promover o devido processo legal junto ao CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis, visando obter a devida punição. O corretor que desrespeita as normas citadas, responde civil e criminalmente pelos atos danosos ao cliente, conforme previsto no Código de Ética da profissão:
“Art. 5º. O corretor de imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.”
Já o Dec. 81.871/78, que regulamenta a Lei 6.530/78 que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, prevê as seguintes penalidades:
“Art. 39 – As sanções disciplinares consistem em:
I – advertência verbal;
II – censura;
III – multa;
IV – suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias;
V – cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.
1º – Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta.
2º – A reincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade.
3º – A multa poderá ser acumulada com outra penalidade e, na hipótese de reincidência, aplicar-se-á em dobro.
4º – A pena de suspensão será anotada na Carteira de Identidade Profissional do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la em cancelamento da inscrição.
5º – As penas de advertência, censura e multa serão comunicadas pelo Conselho Regional em ofício reservado, não se fazendo constar dos assentamentos do profissional punido, senão em caso de reincidência.”
A atividade de administrar imóveis sempre foi considerada uma área nobre de atuação no mercado imobiliário, pois um proprietário só nomeia um corretor de imóveis como seu procurador, após analisar sua competência e caráter, pois, ao lhe entregar seu precioso patrimônio é essencial que o administrador seja uma pessoa honesta e confiável. A Resolução COFECI n.º 458/95 visando dar segurança ao locador e ao inquilino, bem como ao vendedor e ao comprador estabelece que:
“Art. 1º. Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária.”
Portanto, cabe ao proprietário/locador de imóvel escolher criteriosamente o corretor/imobiliária que irá administrar a locação de seu imóvel, evitando quem comete a ilegalidade e irresponsabilidade em aceitar promover a locação, ao mesmo tempo, com várias outras administradoras.
Este artigo foi publicado na Revista BDI – Boletim do Direito Imobiliário.
Kênio de Souza Pereira
Advogado Especialista em Direito Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária
keniopereira@caixaimobiliaria.com.br
