Redação amadora do contrato favorece problemas
A compra do imóvel é sem dúvida um dos momentos mais importantes na vida de uma pessoa. Representa um sentimento de independência, crescimento pessoal e realização. A maioria das pessoas trata a compra do imóvel como um projeto de vida, muitas vezes só alcançado graças ao trabalho e economia de toda uma existência. Este é um ato realizado, normalmente, uma ou duas vezes na vida, sendo raro quem domina as complexidades dessas transações.
Várias são as dúvidas que aparecem no momento de se adquirir o imóvel: qual o valor, tipo do imóvel e onde? Financiado ou não? Quanto dar de entrada? Novo ou antigo? Essas são só algumas das diversas questões que surgem neste momento. Contudo, após a decisão de se adquirir este precioso bem, a ansiedade costuma ser tão grande que o comprador deixa de analisar com o devido cuidado o contrato de promessa de compra e venda.
A importância do contrato
O contrato de compra e venda do imóvel é o documento mais importante da negociação. Nele estarão estipuladas todas as condições do negócio. Somente profissionais especializados em negócios imobiliários, ao ter contato com as partes para apurar todos os dados e documentos, para elaborar as cláusulas mediante indagação do desejo do comprador ou vendedor, são capazes de perceber se o negócio é sadio ou se há algum problema. É nesse momento que o especialista faz a diferença, pois ele não deixa uma dúvida sem solução. Se o comprador ou o vendedor não dominar as complexidades da transação deve buscar uma assessoria jurídica para defender seus interesses. É lógico que não cabe ao corretor de imóveis levantar questões polêmicas que podem inviabilizar a transação, pois sua remuneração depende do fechamento da venda. Se o comprador ou o vendedor refletisse que um processo judicial ou rescisão pode acarretar um prejuízo em torno de 30% do valor do imóvel, concluiria que a contratação de um advogado especializado para assessorá-lo previamente, que não tem sua remuneração atrelada à conclusão do negócio, consiste num fator de economia e tranquilidade.
Modelos de contrato
Normalmente, se utilizam modelos de contratos de compra e venda que não contemplam diversas situações, que acabam por gerar dúvidas, litígios ou prejuízos. Os corretores são fundamentais, pois possuem informações sobre o mercado para promover o entendimento entre vendedores e compradores, que sem intermediação acabam não chegando a um acordo. São eles as “molas propulsoras” na viabilização dos negócios. Porém, não é justo cobrar do corretor que ele domine questões judiciais como penhora, execução, inventário, capacidade das partes, locação, etc.
Os modelos de contrato acabam por induzir as partes a erro, pois desestimulam a necessária indagação e o aprofundamento que cada caso requer, pois raramente um negócio imobiliário é igual ao outro. Uma palavra pode mudar todo o contexto de um contrato, sendo difícil um leigo atentar para isso. Entre estas variáveis destaca-se a documentação, o estado do imóvel, a forma de pagamento e transferência da posse, a rescisão, entre outras.
A força do contrato
Consiste num equívoco dar valor apenas à escritura e ao registro imobiliário. A lei determina que não tendo sido pactuada a possibilidade de arrependimento, depois de pago sinal, caso o vendedor se arrependa ou se recuse a assinar a escritura, poderá o comprador exigir em juízo a escritura em seu nome, bastando que pague o valor contratado, mesmo contra a vontade do vendedor arrependido.
Portanto, é fundamental as pessoas compreenderem o alcance das cláusulas contratuais, pois assim as transações serão mais seguras e lucrativas.
24 de agosto de 2010.
Este artigo foi publicado na Revista BDI.
Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária/Netimóveis
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Colunista Imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal, Band News, Líder e TV Band.
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