Um dos maiores trunfos que a construtora tem para não cumprir sua obrigação de consertar de forma correta os defeitos e indenizar pelo atraso da obra é a falta de união dos compradores que não entram em sintonia. Alguns, de forma egoísta entendem que o problema é do vizinho e se negam a participar do rateio da contratação de um engenheiro perito e de um advogado especializado para defender seus interesses por saber que outros pagarão esse custo e que o resultado acabará por beneficiá-lo. Outros procuram utilizar-se de seus relacionamentos para ver apenas o seu lado e até obter lucro com o conflito do condomínio. Assim, o corretor de imóveis, o engenheiro ou o advogado que comprou o apartamento e que tem contato com o construtor obtém “certas vantagens” para desunir os compradores e sabotar a assembleia de maneira a inviabilizar a defesa em geral da coletividade. Já o construtor, por ser um empresário hábil e bem assessorado age com perspicácia para desmotivar os compradores a contratarem um especialista para defendê-los, pois promete que tudo será resolvido. Assim, os compradores fazem acordos mal redigidos, perdem prazos e momentos cruciais e arcam depois com ações individuais mais caras e arriscadas.
DESEQUILÍBRIO DE CONHECIMENTO
A construtora por ser experiente e bem assessorada por um competente Departamento Jurídico tem enorme vantagem sobre os compradores, que não dominam as complexidades das Leis nº 4.591/64, do Código Civil, do Código de Defesa do Consumidor, da ABNT, e logicamente, as regras do mercado.
Os proprietários dos apartamentos agem de maneira amadora, e por isso vemos posicionamentos estranhos e ilógicos na realização de reuniões de compradores que deveriam entender que somente unidos serão respeitados e obterão êxito, pois o construtor terá maior dificuldade de manipular e desestabilizar o grupo. É normal que dentre dezenas de unidades vendidas, existam alguns compradores extremamente ligados ao construtor, por ser amigo, empregado ou investidor. Nesse momento, essas pessoas agem de forma a impedir ou inviabilizar os esforços conjuntos da maioria dos compradores que se sentem lesados e utilizam mecanismos silenciosos e inconfessáveis, mas eficazes para que não haja a devida cobrança dos danos e prejuízos causados pela construtora. Logicamente, que o construtor sabe recompensar essa ajuda, já que o custo será bem menor do que tivesse que pagar o valor correto para a coletividade. Ao ver tantas vezes esse cenário, entendo a razão de tantos prédios depreciados e compradores lesados, pois pensaram de forma individualista e ignoraram que o voto da maioria numa assembleia geral do condomínio obriga a todos participarem e pagarem os custos na defesa de seus interesses legítimos.
Deveríamos aprender com os grupos econômicos (banqueiros, fabricantes de automóveis, etc) que se unem e obtêm vitórias tributárias perante o Governo, pois o mesmo não ocorre com os pequenos, que por isso não crescem.
Belo Horizonte, 19 de fevereiro de 2012.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Advogado Especializado em Direito Imobiliário
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – (31) 3225-5599
