Fazer obras e reformas é um direito de qualquer pessoa ou empresa, sendo normal que elas incomodem os vizinhos, seja com barulho, seja com poeira. Entretanto, as leis e a boa educação proíbem os abusos, sendo obrigação daquele que realiza a obra evitar ou amenizar situações que podem prejudicar os imóveis limítrofes e a saúde dos que vivem nas proximidades.
O fato de a Secretaria Adjunta de Regulação Urbana do município conceder o Alvará de Construção para uma construtora não a autoriza realizar trabalhos ruidosos conforme prevê art.10 da lei Municipal de BH, nº 9.505/08.
“Art. 10 – Serão tolerados ruídos e sons acima dos limites definidos nesta Lei provenientes de:
I – serviços de construção civil não passíveis de confinamento, que adotarem demais medidas de controle sonoro, no período compreendido entre 10:00 h (dez horas) e 17:00 h (dezessete horas)”
Caso as serras elétricas, betoneiras, bate-estacas e marteladas se iniciem antes desse horário, poderá qualquer vizinho denunciar às autoridades, bem como tomar medidas judiciais para punir a irregularidade. Esse tipo de dispositivo é encontrado nas leis de inúmeros municípios, sendo comum conter diversos limites de decibéis conforme o horário.
Da mesma maneira, não pode a construtora invadir os terrenos que fazem divisa com o que esteja sendo edificado, cabendo à mesma reconstruir os muros que por ventura, tenham danificado bem como reparar de imediato todos os danos que causar nas casas e edificações vizinhas.
LAUDO PERICIAL PRÉVIO
Os proprietários das edificações vizinhas à nova obra que está em vias de ser erguida têm o direito de exigir cópia do laudo pericial, devidamente assinado pelo profissional que o elaborou, bem como pelo responsável pela construtora, que registra o estado das casas, lojas e prédios que estão no entorno da construção do prédio. Essa prova é importante para confirmar quais foram os danos que surgiram em decorrência da execução da nova edificação, que devem ser arcados pelo construtor que deverá recompor o estado anterior.
OBRAS NOS CONDOMÍNIOS
Muitas pessoas perdem a paciência com a falta de consideração de algumas equipes que executam obras e reformas como se não existissem ninguém na vizinhança, pois sujam as calçadas, a portaria, escadas e corredores do edifício, além de danificarem os elevadores. Quanto aos ruídos, temos, às vezes a impressão de estarmos diante da derrubada do edifício tal a algazarra dos martelos, havendo casos absurdos de romperem de maneira inconsequente, vigas e pilares.
Alguns vizinhos, ante o não atendimento aos seus pedidos de moderação, acabam ficando fora do prédio nos horários que a reforma é executada. Incrivelmente, há operários que são contratados para executar obras aos sábados e domingos, pois cobram mais barato ou por estarem com o tempo ocioso. O dono do apartamento, que muitas vezes nem reside no edifício, não se preocupa em acabar com o sossego no final de semana do que estão em casa descansando. Preocupa-se apenas em economizar ou em agilizar a reforma da sua nova moradia para poder mudar, esquecendo-se do direito dos vizinhos que não conseguem nem assistir a tv, estudar ou conversar em decorrência dos ruídos fora de hora, situação que por vezes dura meses.
A falta de comunicação é comum no decorrer das obras, bem como a ausência de cordialidade daqueles que a executam sem qualquer orientação de um engenheiro ou arquiteto que esclareça ser fundamental não perturbar a vizinhança, que exija que os operários limpem a sujeira que atinge os corredores, portaria e a garagem do prédio.
POLÍTICA DA BOA VIZINHANÇA
É importante entender as regras da ABNT16.280 de 18/04/14, que determinam ser direito do síndico exigir o cronograma da obra, os dados de quem trabalhará na mesma, bem como o acompanhamento de um engenheiro que assuma a Responsabilidade Técnica, conforme o caso.
O diálogo, o respeito às normas da convenção e do regimento interno podem amenizar os incômodos, facilitando a aceitação dos vizinhos que saberão da idoneidade de quem está fazendo a reforma assim como o tempo de duração da intervenção.
Ante a transparência, evitam-se comentários distorcidos e polêmicas com os vizinhos, pois é sabido ser quase impossível uma obra não incomodar. Entretanto, a partir do momento em que o proprietário ou engenheiro da unidade que esteja sendo reformada, converse com os vizinhos e se proponha a adotar medidas que amenizem os problemas, a obra transcorre com maior tranquilidade. Não custa nada evitar barulho em determinadas horas como as em que a criança do vizinho localizado no andar inferior durma ou que um morador acamado necessite de descanso.
REGIMENTO INTERNO
A existência de uma convenção que estipule a aplicação de penalidades pelo síndico, de maneira técnica, bem como de um regimento interno que deixe claro os horários em que as obras e reformas possam ser executadas evita que o proprietário venha a executar atos indevidos. Há condomínio que proíbe a utilização de marteletes (martelo elétrico que rompe o concreto), outros vedam batidas de martelo, serra elétrica ou furadeira nos finais de semana.
Com isso, muitos empreiteiros optam por exigir que o fornecedor de mármores e granitos traga as peças já cortadas, evitando-se assim ruídos irritantes e poeira no edifício. Para evitar que a poeira atinja as áreas comuns é recomendável que as janelas e saídas que dão vazão para as áreas externas sejam vedadas, bem como os vãos embaixo das portas com um pano úmido, devendo ser observada uma situação que não prejudique também a saúde dos operários.
Cabe aos trabalhadores da obra limpar todos os dias as partes externas da unidade, protegendo o elevador de serviço, evitando-se sobrecarrega-lo com peso além do limite, não depositar entulhos na garagem ou em locais impróprios, respeitando-se assim os vizinhos, que têm o direito de residir num prédio com bom aspecto. É importante que o proprietário da unidade se inteire anteriormente das regras do prédio, repassando-as para a equipe que venha contratar.
Deve o dono da obra contratar profissionais habilitados para evitar que ocorram danos que venham a prejudicar as instalações elétricas e hidráulicas do edifício ou de outros apartamentos. Se porventura causar algum dano, o referido descuido deverá ser reparado imediatamente.
DIREITO DE IMPOR ORDEM E RESPEITO
A Lei do Silêncio exige moderação quanto à produção de ruídos, sendo que o Código Civil e a convenção determinam o dever de preservar a saúde, o sossego e a segurança dos vizinhos. A propriedade não pode ser utilizada de maneira nociva, podendo qualquer vizinho impedir os abusos e infrações às normas, mediante um processo de Obrigação de Não Fazer, no qual o magistrado aplicará uma pesada multa de maneira a inibir o ato irregular.
Há casos em que a situação pode implicar embargo da obra ou até mesmo sua demolição, sendo mais célere procurar a via judicial do que a administrativa, pois as prefeituras têm grande volume de serviço que as impedem de tomar medidas drásticas com agilidade.
Belo Horizonte, 20 de dezembro de 2016
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Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
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