Inquilino não pode alugar o que não lhe pertence
É comum nas locações comerciais, como por exemplo, salão de beleza, padaria, oficina, bar, restaurante, mercearia e outros ramos, o locatário, também chamado de inquilino passar o ponto ou o imóvel para outro interessado ao menor sinal de dificuldade financeira. Ocorre que, na maioria das vezes essa transferência é realizada de forma ingênua e ilegal criando uma situação de transtorno para o inquilino e seus fiadores que podem ser processados para pagar a dívida de aluguel deixada pela pessoa que quem foi passado o imóvel.
O problema é que, perante o locador o ocupante é clandestino e por não ter assinado o contrato de locação, não pode ser cobrado em juízo pela dívida do aluguel e encargos (IPTU, água, luz, condomínio) e pelos danos e reparos do imóvel. Diante da inadimplência do ocupante, caberá ao locador cobrar judicialmente do inquilino e de seus fiadores, mesmo que o seu afiançado tenha mudado do imóvel há meses.
A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel locado, total ou parcialmente, depende do consentimento prévio e escrito do locador, sendo tal transação muito complicada, pois exige conhecimento jurídico. Há várias etapas, entre a elaboração e rescisão dos contratos entre as partes envolvidas.
PERDA DO INVESTIMENTO NA COMPRA DO PONTO
Em se tratando de locação comercial é comum se cobrar “luvas” pela transferência do “ponto comercial”. Assim o interessado na loja, paga, às vezes, vultosa quantia ao inquilino, para entrar naquele imóvel locado. Ocorre que, comete uma ilegalidade o inquilino que transfere a locação para no novo ocupante sem o consentimento prévio do locador. O ocupante pode acabar perdendo tudo o que pagou pelo ponto comercial, além dos investimentos no local, ao ser despejado pelo locador, pois poderia permanecer na loja somente com um novo contrato em seu nome.
Diante da irregularidade, o inquilino que fez a transferência ilegal será o réu no processo, sendo condenado ao pagamento da multa rescisória pois cometeu infração legal e contratual, bem como com o pagamento da dívida de aluguel, encargos e reparos deixada pelo ocupante. O pior que tal atitude do inquilino compromete também os fiadores por não ter sido feita a transferência locação para o ocupante que deveria figurar como novo inquilino que apresentaria outros fiadores.
Ao desejar transferir um imóvel locado deve-se obter assessoria especializada, que não seja remunerada pela venda, mas sim, para orientar o inquilino a evitar problemas que podem prejudicar até a amizade daqueles que confiaram nela ao prestar fiança.
Belo Horizonte 11 de setembro de 2017.
Este artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
