O aquecimento do setor turístico em virtude da Copa do Mundo de 2014 fez com que aumentasse a oferta de investimento em condo-hotéis. Muitos ignoraram que esse tipo de negócio era perigoso por consistir basicamente na compra de uma unidade hoteleira para obter renda, renunciando ao direito de morar ou indicar terceiro para residir no imóvel. Ao renunciar a estes direitos, a aquisição deixa de ser de um imóvel e passa a ser de uma prestação de serviço, já é negada ao adquirente os direitos essenciais que caracterizam a propriedade conforme prevista no artigo 1.228 do Código Civil, que estipula: “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.
Assim, diferente do caso dos apart-hotéis, o adquirente de condo-hotéis, não tem a propriedade do imóvel, pois lhe é concedido apenas o direito de auferir renda. Por não ser uma propriedade imobiliária e sim uma prestação de serviço, em 2013 a Comissão de Valores mobiliários (CVM) passou a exigir sua prévia aprovação, sendo a transação sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Por ser uma novidade no mercado, as pessoas não sabiam exatamente definir os condo-hotéis e os confundia com os apart-hotéis. O apart-hotel se baseia na compra de uma unidade imobiliária, na qual há possibilidade de residir ou alugá-la a terceiros, sem a obrigatoriedade de colocar o bem no pool de locação. Já nos condo-hotéis, o adquirente abre mão deste direito, sendo impossível retirar a unidade do pool hoteleiro que é administrado por uma Operadora/Bandeira que recebe somente lucro com esse serviço, pois todo o risco de prejuízo é transferido para os adquirentes. Deste modo, mesmo se o adquirente não tiver outro lugar para morar, não poderá residir ali, o que fere o art. 1.228 que define os elementos configuram o que seja propriedade. Se o adquirente – que neste caso é um consumidor protegido pelo CDC – iludido com a ideia se ser dono de uma unidade hoteleira, não pode ter a posse dela e nunca ali residir. Fica evidente que ele é um quotista de um investimento coletivo.
Em 12/12/13, a CVM percebeu o óbvio, que os adquirentes deste tipo de negócio, na verdade não estavam comprando uma propriedade, mas sim um investimento coletivo. Nesta data emitiu um alerta ao mercado informando que “os contratos firmados sempre conferem aos investidores o direito de participação nos resultados – positivos ou negativos – do empreendimento imobiliário, resultados esses oriundos de atividades como hotelaria, locações comerciais ou residenciais, dentre outras, configurando-se o que a Lei nº 6.385/76 chama de contratos de investimento coletivo (CIC).”
Ao renunciar a estes direitos, a aquisição deixa de ser de um imóvel e passa a ser de uma prestação de serviço.
Belo Horizonte, 22 de Janeiro de 2018
Este artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
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