Desconto no preço para não pagar a comissão do corretor de imóveis é ilegal
O corretor de imóveis é um profissional imprenscindível em uma transação imobiliária. Diante das complexidades que envolvem esse tipo de negócio vemos que eles são realizados com maior celeridade e segurança quando são conduzidos por um corretor de imóveis. Sem a intermediação do corretor é comum ocorrer desentendimentos, pois o vendedor, às vezes levado pelo sentimento e acaba insistindo num preço sem base no mercado. Visa um valor suficiente para resolver todos os seus problemas e de seus familiares. Por outro lado, o comprador se empenha para pagar o menos possível. Por falta de orientação profissional e diante da inexperiência de como funciona o mercado imobiliário, vemos imóveis ficarem anos encalhados.
Ninguém é obrigado a contratar um corretor, pois pode vender ou locar seu imóvel diretamente e assim assumir o risco de fazer um mau negócio. Muitos arriscam, acham que é fácil, e depois gastam valores em torno de 35% do preço do imóvel com um processo judicial que poderia ter sido evitado de tivesse uma orientação técnica. Mas, se o proprietário opta por vender ou locar por meio de um profissional que sabe avaliar e promover o negócio tem o dever de agir com lealdade e honestidade, pois assim determina o Código Civil (CC), Art. 727. “Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor”
Simples apresentação do imóvel gera direito a comissão
Dessa maneira, a partir do momento que o corretor de imóveis apresenta um pretendente à compra ou locação ao vendedor ou locador, fica este obrigado a pagar a comissão pela intermediação, a qual consiste na aproximação das partes.
Dezenas são as decisões judiciais que condenam o vendedor, e às vezes, também o comprador, que de forma maliciosa, após serem apresentados pelo corretor, o tiram do negócio, impedindo-o até de elaborar o contrato de compra e venda. Com essa jogada o comprador tenta reduzir o preço do imóvel ao seduzir o vendedor a lhe dar um desconto, pois não pagará a comissão de 6% do corretor devida pela venda.
Desconto malicioso pode gerar processo judicial
Para o vendedor que aceita este tipo de negociata, o resultado é que ele se torna réu num processo de cobrança, desembolsa dinheiro com a contratação de advogado e ao final, sempre é condenado pelo Poder Judiciário a pagar os 6% da comissão corrigida monetariamente, acrescida das custas processuais e dos honorários do advogado do corretor que giram em torno de 20% do valor da condenação. E ainda, amarga o prejuízo de ter dado o infeliz desconto ao comprador.
Não é preciso o corretor ter conduzido toda a transação, pois ele foi impedido. Basta provar que o comprador teve conhecimento do imóvel através de sua indicação para que o Juiz condene o vendedor a pagar a comissão integralmente, acrescida com juros e correção monetária.
Lei protege a intermediação
A lei é clara ao proteger o trabalho de intermediação, pois se não fosse o corretor captar o imóvel, o comprador não o teria encontrado e a transação não existiria. Não pode os beneficiados por este serviço agir de forma imoral para lesar o corretor, retirando-lhe o direito à remuneração.
De nada adianta o comprador fingir que não adquiriu e deixar de fazer a escritura no Ofício de Notas para assim ajudar o vendedor a não pagar a comissão. O art. 884 do CC proíbe o enriquecimento sem causa, de maneira que a Justiça, mediante as evidências de que houve a transação, mesmo passado bastante tempo, garante ao corretor que ele receba o fruto de ser trabalho, pois o art. 422 do CC impõe que “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.
O corretor de imóveis é um parceiro do vendedor, pois sua expertise visa concluir o negócio. Agir de maneira honesta e leal resulta em tranquilidade e segurança em qualquer situação.
Este artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
Kênio de Souza Pereira
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
