Esses danos involuntários sempre causam polêmicas e desgastes entre moradores
Os danos involuntários e acidentais ocorridos, seja nas unidades privativas ou as áreas comuns do condomínio, sempre causam polêmicas e desgastes entre os condôminos, acerca do dever de reparar, indenizar ou ressarcir. Há caso, como a queda de cerâmicas da fachada ou outro objeto que atinge alguém na rua, que pode resultar na responsabilidade do condomínio assumir o prejuízo quando não é identificado o autor do ato danoso. Existem casos de a indenização envolver pagamento de pensão à vítima ou à sua família por décadas quando o objeto que caiu causa óbito.
A questão é que fatalidades acontecem e se um condômino/morador causa dano a outro ou ao condomínio, se torna responsável por reparar este dano, seja ele intencional ou acidental. O condômino não pode se negar a ressarcir ou indenizar o prejuízo, nos termos dos artigos 186 e 187 cumulados com o artigo 927, todos do Código Civil, que dispõem que aquele que causar dano a outra pessoa, por ação ou omissão (negligência ou imprudência), comete ato ilícito e diante disso surge seu dever de indenizar.
Quando surgem prejuízos nas unidades privativas ou nas áreas comuns (portaria, garagem, etc), como por exemplo decorrentes de uma infiltração do encanamento de outra unidade, cabe ao proprietário desta assumir de imediato a reparação do defeito, bem como assumir todos os danos oriundos do problema. Dessa maneira, é dever do proprietário da unidade que deu origem ao problema pagar o emassamento e pintura nova, troca de armário e demais mobiliários e utensílios, piso e tudo mais de maneira a restabelecer o estado anterior do local como se não tivesse sofrido com a infiltração.
Telhado não se confunde com piso da cobertura
É comum ocorrer problemas de impermeabilização no terraço aberto das unidades de coberturas, que causam danos nas unidades situadas abaixo delas, sendo que neste caso a responsabilidade é do proprietário da cobertura, que tem o dever de conservação e manutenção de sua área privativa. Portanto, este proprietário deve arcar com os prejuízos causados ao proprietário do apartamento tipo localizado abaixo.
Entretanto, se o vazamento ou problema decorre do telhado que está acima do apartamento de cobertura, das fachadas do prédio ou das caixas de esgoto/gordura, cabe ao condomínio como um todo assumir os reparos, pois tratam-se de áreas comuns.
O parágrafo único do art. 1.311 do Código Civil dispõe que os prejuízos causados ao vizinho: “O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias”.
Portanto, verificada a responsabilidade do condômino ou do condomínio por danos involuntários causados a qualquer imóvel ou pessoa, esta tem o direito de ter o prejuízo reparado.
Este artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 a 2021)
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)
