Lei federal garante a condomínios de lotes mais segurança jurídica
Os condomínios de lotes ganhaam mais garantias jurídicas. A nova Lei Federal 13.465, de 11.7.2017, inovou ao regulamentar os condomínios de lotes, sendo que a falta de legislação, durante décadas, motivou o surgimento de milhares de processos judiciais, tais como contestação do fechamento da via pública, negativa de pagar a contribuição associativa por não ser associado, impossibilidade de penhorar o bem em decorrência da inadimplência, entre outros. Dessa maneira, muitos condomínios fechados foram inviabilizados e outros correm o risco de voltar a ser loteamentos comuns diante da incapacidade de manter os custos em decorrência da impossibilidade de exigir o pagamento das contribuições daqueles que não são associados.
Fração ideal proporcional
A lei criou no Código Civil a seção “Condomínio de Lotes”, que prevê, no artigo 1.358-A: “Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º – A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. § 2º – Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre o condomínio edifício neste capítulo, respeitada a legislação urbanística. § 3º – Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor”.
Com essa novidade, o lote passa a ser unidade autônoma, e não a edificação sobre esse, como é previsto no condomínio edifício. Cada proprietário de lote poderá construir sobre ele sua casa, da forma que bem entender, sendo que o tamanho desta não afetará sua fração ideal, pois esta será representada pelo lote, sendo assim imutável.
Por outro lado, a convenção, que tem força normativa, sendo, portanto, superior ao estatuto de uma associação, poderá limitar e predeterminar a volumetria e os tipos de construção, bem como sua finalidade dentro do condomínio, devendo, entretanto, respeitar o coeficiente de aproveitamento e as normas estipuladas no Plano Diretor e na Lei de Uso e Ocupação do Solo do município.
Vias de acesso não são ruas
Toda a área do condomínio de lotes será privada, ou seja, quem não resida ou não seja autorizado pelo coproprietário a entrar poderá ser barrado, mesmo que se identifique, pois a portaria não será instalada em via pública. Suas vias de acesso não são ruas, pois integram a fração ideal dos lotes, assim como os corredores de um edifício, podendo ter a dimensão que bem entender o empreendedor.
A assembleia geral decidirá tudo, inclusive quanto à cota de condomínio, que será “propter rem”, sendo obrigatório seu pagamento, independentemente de qualquer associação, resultando que a inadimplência gerará a penhora e o leilão do lote/casa para quitar a dívida. Dessa maneira, surgirão novos condomínios mais seguros juridicamente, sem problemas com o recebimento das cotas e com formatos inovadores, que exigirão criatividade na redação da convenção, que terá maior complexidade.
Kênio de Souza Pereira
Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Vice-diretor em MG do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM)
