Sempre surgem novas empresas que se colocam como inovadoras, mas que passado algum tempo fecham e deixam os clientes no prejuízo. Com marketing sedutor capaz de seduzir até pessoas experientes, prometem ao proprietário de imóvel garantir o aluguel, dando a entender ter reversas e patrimônio como o que é exigido de uma Cia. Seguradora. É notório que qualquer administradora de imóveis é uma prestadora de serviços, possuindo pequeno capital social, sendo, portanto, impossível garantir centenas de aluguéis que administra. Imaginem então, uma startup, que nem sede própria tem na cidade onde atua, pois no caso de ser acionada judicialmente para pagar qualquer coisa, o oficial de justiça não a encontrará, pois não tem endereço físico.
Quem já foi lesado por uma empresa digital, que só tem endereço eletrônico e que nem telefone para atendimento disponibiliza no site, sabe como é quase impossível receber alguma indenização. Sem endereço físico e demais dados o processo judicial de cobrança é inviabilizado. Quem já foi prejudicado por empresa virtual sabe ao final obtém apenas repetidas resposta de um robô, nada mais.
Deve-se atentar que para evitar ser ludibriado cabe ao locador exigir a apólice de seguro fiança, que deve ser específica do seu imóvel, figurando o seu nome como beneficiário, que deve garantir os aluguéis, encargos, reparos e multas, sendo ilegal outro tipo de apólice por não ser autorizada pelo artigo 37 da Lei 8.245/91, pois a Lei do Inquilinato não permite invenções quando se trata de garantir o locador. Nenhum outro tipo de seguro é permitido numa locação, sendo que caso seja exigido do inquilino mais de uma modalidade de garantia, poderá o locador ser processado criminalmente e ter que pagar até 12 meses de multa para o inquilino, nos termos do inciso II, do art. 43.
Poucos sabem que a Cia. Seguradora, quando não ligada a um interesse maior com a imobiliária que tem uma boa carteira, ao perceber que o inquilino é complicado, simplesmente aumenta exageradamente o valor do prêmio ou não renova a apólice de seguro após 12 meses e assim o locador fica sem nenhuma garantia.
Qualquer imobiliária ou startup que promete garantir o aluguel, fere o art. 3o do Decreto-Lei 73 de 21-11-66, pois somente as Cias. Seguradoras, devidamente autorizadas pela SUSEP- Superintendência de Seguros Privados, conforme os art. 34 e 42 do Dec. 60.459/67, podem oferecer tal garantia, que a Lei do Inquilinato denomina como Seguro-Fiança, que deve cobrir todas as obrigações do inquilino. Sem a autorização da SUSEP, a administradora ficará sujeita às sanções do Código de Defesa do Consumidor por estar praticando publicidade enganosa – art. 6o – item 4o – pois, provoca nos locadores, a presunção que a imobiliária está devidamente autorizada a funcionar como Cia Seguradora e possui, assim, as garantias suficientes – estabelecidas no Dec. Lei 73/66 – para cumprir sua oferta de aluguel garantido.
A imobiliária que faz essa falsa promessa ficará sujeita às penalidades do CRECI por infração ao Código de Ética, uma vez que o locador enganado poderá vir a ser prejudicado em decorrência da administradora não possuir condições econômicas para cumprir a pactuado com o locador.
Ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI-MG), ao Procon e demais entidades como o Ministério Público, cabe apurar práticas anormais no mercado que podem gerar danos aos proprietários, pois muitos poderão descobrir que foram iludidos somente no momento que ocorrer o despejo por falta de pagamento e no ato de receber o imóvel danificado.
A comissão de 10% é cobrada para administrar a locação, acompanhar o cumprimento do contrato de locação e em determinados casos, até para custear as despesas com uma ação de despejo por falta de pagamento. Quem é experiente sabe que não há qualquer possibilidade de uma imobiliária assumir o pagamento do aluguel, que é garantido pelos fiadores na maioria dos casos e nos outros pelo seguro-fiança proveniente de uma Cia. de Seguros, por um título de capitalização ou por uma caução.
Belo Horizonte, 19 de junho de 2018.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
